Dobrý den, moje dcera si pořídila byt se svým přítelem. Na celou nemovitost si vzali hypotéku. Po dvou letech se rozešli. Dohodli se, že dcera zůstane v bytě a bývalého přítele vyplatí. Dohodli se, že o tom sepíšou smlouvu. Po dvou měsících jí, ale její bývalý přítel předložil smlouvu k předkupnímu právu s tím, že by svůj podíl prodal nebo daroval. Dále požaduje klíče od bytu i když zde už nebydlí, nemá žádné osobní věci ani trvalý pobyt. Jak může dcera celou situaci řešit, aby jí zůstala nemovitost celá? Lze vůbec prodat podíl se zástavou, když ještě nemají skoro nic splacené? Děkuji
Dobrý den,
Vaše dcera a její bývalý přítel jsou spoluvlastníky bytu (typicky každý ideálně 1/2). Hypotéka je pravděpodobně sjednána společně, kdy oba jsou solidárními dlužníky vůči bance (každý odpovídá za celý dluh). Na bytě je zástavní právo banky a podíly jsou zatíženy stejnou zástavou.
Nejjednodušší cesta je, aby se dohodli:
1. Dcera vyplatí podíl bývalého přítele.
2. Hypotéka se převede jen na dceru (musí s tím souhlasit banka a posoudit, zda dcera sama splní podmínky bonity).
Tato dohoda se sepíše písemně (kupní smlouva či dohoda o vypořádání spoluvlastnictví) a předloží se katastru a bance.
Občanský zákoník (§ 1124 a násl. OZ) předkupní právo spoluvlastníků neupravuje (takže dcera nic podepisovat nemusí), takže obecně spoluvlastník může svůj podíl převést na kohokoliv, výjimkou je, pokud by šlo o darování nebo převod podílu na osobu blízkou.
§ 1124
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
Jako spoluvlastník má její bývalý partner právo byt užívat – to, že tam nebydlí, neznamená, že by jeho právo automaticky zaniklo. Jestli se dohodli, že byt užívá pouze dcera, doporučuje se to písemně ošetřit (např. dočasná nájemní dohoda či dohoda spoluvlastníků o užívání). Pokud trvá na klíčích, má na ně právní nárok – dokud je zapsaný v katastru jako spoluvlastník.
§ 1123 Občanského zákoníku
Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.
Podíl na bytě lze prodat nebo darovat i se zástavou. Kupující by vstoupil do spoluvlastnictví a současně by musel respektovat zástavní právo banky. Prakticky to ale není atraktivní, protože kupující by se dostal do vztahu s bankou a s vaší dcerou. Proto je reálný prodej třetí osobě složitý.
Vaše dcera může podat návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (§ 1140 OZ) k soudu. Soud zpravidla rozhodne tak, že byt přikáže jednomu spoluvlastníkovi za náhradu druhému. Vzhledem k hypotéce bude soud přihlížet i k postoji banky.
JUDr. Milan Ficek
advokát
Konzultace
Najděte nejlepší řešení pro Vaši situaci s profesionální právní konzultací.
Chci konzultovatPrávní zastoupení
Důvěřujte mé zkušenosti a nechte mě pomoci s Vaší právní situací.
Potřebuji zastoupitKontrola dokumentů
Chcete se ujistit, že Vaše dokumenty jsou v pořádku? Spolehněte se na moji právní expertízu a získejte jistotu v platnosti Vašich dokumentů.
Chci kontrolu