Souhlas na realizaci balkonů v panelovém domě?

Dobrý den,

Ve smyslu ust. § 14 a násl. zákona o vlastnictví bytů "vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě má právo a povinnost podílet se na správě domu a na schůzi vlastníků hlasováním rozhodovat jako spoluvlastník o všech věcech, které se týkají správy domu, společných částí domu a společných zařízení domu, společných nebytových prostor , příslušenství a pozemku. Oznámení o schůzi vlastníků spolu s programem schůze musí být v písemné formě doručeno každému vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru v domě minimálně pět pracovních dnů před dnem konání schůze. Výsledek hlasování oznamuje ten, kdo schůzi vlastníků svolal, a to do pěti pracovních dnů od konání schůze vlastníků způsobem v domě obvyklým. Za každý byt a nebytový prostor v domě má vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě jeden hlas připadající na byt nebo nebytový prostor v domě. Vlastníci bytů a nebytových prostor v domě přijímají rozhodnutí na schůzi vlastníků dvoutřetinovou většinou hlasů všech vlas tníkov bytů a nebytových prostor v domě, pokud hlasují o smlouvě o úvěru ao každém dodatku k ní, o smlouvě o zabezpečení úvěru ao každém dodatku k ní, o smlouvě o nájmu a koupi věci, kterou vlastníci bytů a nebytových prostor v domě atd.

Přehlasován vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě má právo obrátit se do 30 kalendářních dnů od oznámení o výsledku hlasování na soud, aby ve věci rozhodl, jinak jeho právo zaniká. Pokud se vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nemohl o výsledku hlasování dozvědět, má právo obrátit se na soud nejpozději do tří měsíců od hlasování, jinak jeho právo zaniká. Přehlasován vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě se může zároveň u příslušného soudu domáhat pozastavení účinnosti rozhodnutí vlastníků bytů a nebytových prostor podle zvláštního předpisu.

K Vaší otázce je třeba uvést, že jedna věc je schválení smlouvy o úvěru a druhá podstatná věc je to, zda vůbec stavební úřad povolí výstavbu vysunutých balkonů / soudě z otázky balkony nebudou rovnoměrně stavěné pro jednotlivé byty / dle projektové dokumentace, která bude muset být předložena k žádosti o stavební povolení, stejně i statický posudek pro byty nad a pod novými balkony, jakož i souhlas vlastníků bytů z mysli ust. zákona o vl. bytů.

K otázce zvýšení spotřeby energie při výstavbě uvádíme, že je to věc samotné smlouvy o dílo, jejímž předmětem bude uvedena výstavba a podle tohoto co píšete, tuto by měli hradit jen ti vlastníci, v nichž bytě bude stavba balkonů realizovat, stejně jen oni by měli splácet úvěr. Jen jestli je to i reálné proveditelné, je pro nás sporné. Výstavbou balkonů se však zvýší samotná hodnota bytů s balkony. Zvýšení spotřeby energie při vytápění je věcí rozhodnutí vlastníků bytů / základní a spotřební složka /.

Doporučujeme podívat doklady k uvedené problematice, které Vám správce byt. domu má poskytnout, zjistit stav účtu volných finančních prostředků na účtu bytového domu jako samotný úvěr zatíží jednotlivých vlastníků z hlediska placení příspěvků do fondu oprav, zda nedojde ke zvýšení příspěvku do fondu oprav. Informujte se také na stavebním úřadě, který je podstatným článkem v tom jestli vůbec výstavba bude povolena. K otázce žaloby k soudu platí lhůta uvedená v době 2. /, kterou můžete podat společně všichni vlastníci nesouhlasící s výstavbou balkonů.

Dobrý den,

Nevím, zda se jedná ve Vašem případě o řešení konkrétního problému ohledně zasklívání balkonů. Pokud se zajímáte o to, k tomu uvádíme:

1. / Podle ust. § 23 zákona o prokuratuře platí:

"Prokurátor je oprávněn podat protest proti správním aktům orgánů veřejné správy uvedeným v § 21 odst. 1 písm. A) , jimiž byl porušen zákon nebo jiný obecně závazný právní předpis."

Jedná se o přezkum legality správních aktů orgánů veřejné správy, a to:

1. rozhodnutí orgánů veřejné správy,

2. opatření orgánů veřejné správy,

3. opatření orgánů veřejné správy s obecnými účinky,

4. usnesení orgánů územní samosprávy,

5. obecně závazných právních předpisů vydaných orgány veřejné správy.

2. / Zákon o vlastnictví bytů hovoří o uplatnění práva u soudu tak jako uvádíte v otázce, takže vlastník právo musí uplatnit u soudu.

Dobrý den,

zřejmě Váš návrh, aby byly ponechány i staré balkóny těch vlastníků, což nesouhlasí s výstavbou nových, není možný, kromě jiných také z důvodu, že musí být dodržen jednotný vzhled bytového domu z hlediska architektonického, stavební úřad by to neschválí, stejně ani odpovědný projektant stavby, tak z hlediska životnosti starých balkonů, které pokud by se ponechaly, následně by musela být provedena jejich výměna, tedy po čase, kdy by již byly postaveny nové balkony. Ale to je jen náš pohled na věc možná trochu zjednodušený.

Úhrada resp. splácení úvěru, pokud jej jako bytový dům budete potřebovat, závislost zvýšení plateb do fondu provozu bude záviset mimo jiné na tom, jak je na tom váš bytový dům z hlediska finančního, tedy jak jste dosud hospodařili a zda byla vytvářena postupně nějaká rezerva na budoucí období.

Podle ust. § 14 odst. 8 zákona o vlastnictví bytů platí:

"Přehlasovaní vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě má právo obrátit se do 30 kalendářních dnů od oznámení o výsledku hlasování na soud, aby ve věci rozhodl, jinak jeho právo zaniká. Pokud se vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nemohl o výsledku hlasování dozvědět, má právo obrátit se na soud nejpozději do tří měsíců od hlasování, jinak jeho právo zaniká. přehlasovaní vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě se může zároveň u příslušného soudu domáhat pozastavení účinnosti rozhodnutí vlastníků bytů a nebytových prostor podle zvláštního předpisu. "

Ve věci případně doporučujeme, abyste jako bytový dům počkali dokud se nevyřeší v národní radě tzv. balkonový zákon / zákon o vlastnictví bytů /, který má být projednávaný až v měsíci září 2018 i vzhledem k velké nejednotnost názorů, připomínky odborné veřejnosti, jakož i rozpory ve vysvětlování problematiky.

Dobrý den,

na Vaši otázku uvádíme následující odpověď:

Z otázky usuzujeme, že samotný bytový dům nemá balkony na té straně, kde jste chtěli Vy realizovat dostavbu balkonu ve Vašem bytě.

Souhlas sousedů je sice potřebný podklad k žádosti o stav. povolení, ale stavební úřad bere v úvahu při svém rozhodování i hledisko architektonické, tedy zda nedojde ke změně vzhledu bytového domu, které naruší jeho vzhled, či bytový dům byl např. zateplený a dojde k narušení zateplení apod. Otázku komplikaci při vjezdu do nádvoří neumíme posoudit, není nám zřejmé, jak balkon na třetím patře naruší vstup do nádvoří, to je spíš otázka pro technika.

Nevíme jaké podklady jste přiložili k žádosti o stavební povolení.

Chcete-li svůj nápad realizovat a to, aby žádost byla posouzena kladně, doporučujeme stanovisko architekta, hasiče i statika.

Zřejmě by pomohlo, aby o výstavbu balkonů na dotčené straně bytového domu požádalo více vlastníků bytů.

Dobrý den,

samotné odsouhlasení plánování zasklívání balkonů ještě neznamená, že budou i realizovány.

Pokud ve fondu provozu a údržby není dostatek fin. prostředků, budete muset brát úvěr a banka případně státní fond rozvoje bydlení bude požadovat i souhlasy vlastníků bytů.

Pokud by by bylo odsouhlaseno na schůzi vlastníků bytů, že zasklívání balkonů máte si financovat z vlastních prostředků jako vlastníci bytů, nikdo Vás nemůže přinutit, abyste tak provedli.

Netřeba zapomínat ani na samotné povolení sta. úřadu na zasklívání, neboť budete potřebovat provést ohlášení stav. úřadu podle ust. stav. pořádku.

Pokud ze závěry schůze nesouhlasíte v souladu s ust. zákona o vlastnictví bytů se můžete obrátit na soud / citujeme /:

"§ 14a / odst. 8 zákona o vlastnictví bytů:

Přehlasován vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě má právo obrátit se do 30 dní od oznámení výsledku hlasování na soud, aby ve věci rozhodl, jinak jeho právo zaniká. Pokud se vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nemohl o výsledku hlasování dozvědět, má právo obrátit se na soud nejpozději do tří měsíců od oznámení výsledku hlasování, jinak jeho právo zaniká. Přehlasován vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě se může zároveň u příslušného soudu domáhat pozastavení účinnosti rozhodnutí vlastníků bytů a nebytových prostor podle zvláštního předpisu. Při rovnosti hlasů, nebo se potřebná většina podle § 14b nedosáhne, rozhoduje na návrh kteréhokoliv vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě soud. "

Pokud by mělo dojít k zásahu do společných částí a zařízení domu pak podle § 14b / zákona o vlastnictví bytů "vlastníci bytů a nebytových prostor v domě přijímají rozhodnutí nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků bytů a nebytových prostor v domě, pokud hlasují o mimo jiné podle písm. "m) souhlasu s úpravou bytu nebo nebytového prostoru, kterou vlastník bytu a nebytového prostoru v domě mění vzhled domu a zasahuje do společných částí domu, zasahuje do společných zařízení domu včetně odpojení od společných rozvodů vytápění a teplé užitkové vody v domě, příslušenství nebo přilehlého pozemku, pokud smlouva o společenství nebo smlouva o výkonu správy nestanoví jinak. "

Otázka zásahu do byt. domu z hlediska upevnění prosklení je otázkou na dodavatele zateplení, čímž by mohlo dojít k vyloučení jeho odpovědnosti za škody a vady zateplení z důvodu zásahu do tohoto zateplení.

Dobrý den,

podle ust. zákona o autorizovaných architektech a autorizovaných stavebních inženýrech autorizovaným architektem je osoba, která splňuje podmínky uvedeného zákona a je zapsána do seznamu autorizovaných architektů.

Podle § 4 cit. zákona architekt je oprávněn na

"a) provádění přípravné předprojektové činnosti, zejména na vypracování stavebních záměrů veřejných prací, investičních záměrů, architektonických a urbanistických studií, urbánního průzkumů a rozborů,

b) provádění komplexní projektové činnosti, zejména na vypracování architektonických návrhů a dokumentace umísťování staveb a jejich změn, projektové dokumentace staveb a jejich změn včetně jejich interiérů a exteriérů, jakož i rekonstrukcí a modernizací budov a obnovy stavebních památek,

c) zpracování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace,

d) provádění projektového managementu, zejména na řízení projektu a koordinaci dílčích projektů vypracovaných inženýry, krajinářů a jinými specialisty, na výkon odborného autorského dohledu nad prováděním staveb podle schválené projektové dokumentace a na provádění stavebního dozoru,

e) grafické zpracování a modelování architektonického díla včetně vypracování specifikací a technické dokumentace,

f) poskytování souvisejících technických služeb, zejména na poskytování architektonického poradenství investorům a vlastníkům nemovitostí, na zastupování investora při přípravě a provádění staveb,

g) vyhotovování odborných posudků, odhadů a odborného posudku. "

Jak je Vám známo, správce bytového domu bude muset požádat o vydání stavebního povolení podle § 58 stav. pořádku, ve kterém řízení stavební úřad posoudí mimo jiné i zda dokumentace výstavby balkonů splňuje požadavky týkající se veřejných zájmů, především ochrany životního prostředí, ochrany zdraví a života lidí, zda odpovídá obecným technickým požadavkům na výstavbu stanoveným zákonem, dodržení stavebních postupů, včetně statického posouzení navrhované přístavby, aby přístavba balkonů odpovídala jak funkčnosti, tak i přiměřené koncepci konkrétního sídliště ve vztahu k okolnímu prostředí ostatních bytových domů, aby tyto tvořily funkční celek iz hlediska estetického (např. střídmost, nadčasovost, decentnost), a tyto podklady a stanoviska Vám vyžádání autorizovaný architekt.

Osoba zapsaná v tomto seznamu osvědčuje předmětným zápisem, že má odbornou způsobilost pro provedení činnosti autorizovaného architekta.

Seznam autorizovaných architektů najdete na stránce: https://www.komarch.sk/zoznamy-architektov/.

Dobrý den,

ve Vámi uvedeném případě, pokud soused nepodal ohlášení drobné stavby na stavební úřad, došlo k porušení ustanovení stavebního řádu.

Podle ust. § 55 odst. 2 stavebního řádu platí:

"(2) Ohlášení stavebnímu úřadu postačí

a) při jednoduché stavbě, její přístavbě a nástavbě, pokud tak určil stavební úřad v územním rozhodnutí,

b) u drobných staveb, které plní doplňkovou funkci k hlavní stavbě a které nemohou podstatně ovlivnit životní prostředí;

c) při stavebních úpravách, kterými se podstatně nemění vzhled stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a neohrožují se zájmy společnosti;

d) u udržovacích prací, které by mohly ovlivnit stabilitu stavby, požární bezpečnost stavby, její vzhled nebo životní prostředí a při všech udržovacích pracích na stavbě, která je kulturní památkou, "Atd.

Navíc podle ust. § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů platí, že "vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nemůže provádět úpravy bytu nebo nebytového prostoru v domě, jimiž by ohrožoval nebo rušil ostatních v nepřiměřeném rozsahu nebo by měnil vzhled domu bez souhlasu vlastníků bytů a nebytových prostor v domě. ustanovení zvláštních předpisů nejsou tím dotčena. "

Ve věci doporučujeme kontaktovat správce bytového domu, protože předpokládáme, že souhlas ostatních vlastníků bytů na realizaci stříšky balkonu soused neměl, a dále i stavební úřad, který by ke kladnému stanovisku k ohlášené drobné stavbě, protože se mění vzhled stavby / viz výše / vyžadoval by souhlas ostatních vlastníků bytů.

Dobrý den, jednoznačně odpovědět na Vaši otázku bez znalosti podkladů, o kterých se rozhodovalo na schůzi vlastníků je velmi složité. Bude třeba zkoumat jako je v rozhodujících dokumentech vymezený předmět opravy a nárok na takovou opravu. Fond oprav se vytváří z příspěvků podle velikosti spoluvlastnického podílu jednotlivých vlastníků. Spoluvlastnické podíly v bytovém domě jsou tvořeny z ploch jednotlivých bytů. Tzn. že pokud Vy máte dva byty, automaticky platíte i více do fondu oprav. Pokud se tedy na schůzi vlastníků rozhodlo o opravě logií, bez ohledu na to, že k Vašemu bytu přísluší 4, oprava by měla být hrazena z fondu oprav. Jako příklad si můžeme uvést byty, které byste vlastnili na odlišných patrech a nebyly by spojeny. I v tomto případě byste měli stejné právo podílet se na provedené opravě lodžií, a to úhradou nákladů z fondu oprav. Jak jsme však uvedli, je třeba se podrobně podívat na dokumenty, které byly schvalovány, jestli tam náhodou není omezení ve vztahu počtu příslušejících gií (ačkoliv by podle našeho názoru neměly být).

Dobrý den, o účelu použití prostředků z fondu oprav se musí hlasovat na schůzi vlastníků bytů a není možné o tom rozhodnout na základě jakési dohody. Třeba přitom například zkoumat i to, jaký subjekt provede tuto opravu, zda je smlouva uzavřena v souladu se všemi právními předpisy, nedochází ke zbytečnému čerpání fondu oprav ... Jak jsme již uvedli v předchozí odpovědi, pokud tyto lodžie příslušejí k bytem, podle našeho názoru nemohou ostatní spoluvlastníci omezovat opravu lodžie pouze na 1.