Dobrý večer, prosím o radu. Jsem spoluvlastnických patrového rodinného domu. Dům ma dva samostatně byty (každý mě svůj plynoměr, vodoměr, elektroměr), jeden vchod, společně schodiště, půdu a pod půl domem sklep. Já bydlím na horním patře, soused na dolním. V katastru na listu vlastnictví jsme zapsán jako vlastník 1/2. Chtěla bych oficiálně nemovitost rozdělit na dvě samostatně bytové jednotky, aby bylo v katastru zapsáno - byt prvního nadzemního podlaží vlastník 1/1, byt druhého nadzemního podlaží vlastník 1/1 rozdělit užívané sklepa. Soused s tím nesouhlasí, že jemu to takto vyhovuje. Na jeho polovinu je uvalena exekuce, kterou splácí. Oslovila jsem i mediátora, doufajíc, že dojde k dohodě (momentálně probíhá). Pokud by soused souhlasil, jak mám dále postupovat? Kdo může provést takové rozdělení domu a zapsat na katastr? Pokud by soused nesouhlasil a já bych to dala k soudu, můžu si vymáhat od něj soudní náklady a všechny vynaložené náklady? Jak dlouho může trvat dokud soud rozhodne? Mám šanci uspět? Za Vaši odpověď předem děkuji.
Dobrý den, takové stavby jsou reálné dělitelné tehdy, pokud vzniknou samostatné bytové jednotky se samostatným vchodem. V případě, že by Váš soused souhlasil s reálnou dělbou nemovitosti bude třeba v prvé řadě zajistit znalecký posudek o reálné dělitelnosti nemovitosti a projektovou dokumentaci na reálné rozdělení nemovitosti. Po zajištění těchto úkonů bude nutné na stavebním úřadě vyřídit stavební povolení a provést potřebné práce na reálné rozdělení nemovitosti, tj zejména vybudovat další samostatný vchod. Po kolaudaci stavebním úřadem bude možné nemovitost zapsat v katastru nemovitostí na samostatném LV. Pokud by s dělbou nesouhlasil nezbude Vám nic jiného než podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. V soudním řízení budete muset deklarovat Váš zájem o reálné rozdělení nemovitosti a také ochotu a schopnost uhradit náklady spojené s dělbou nemovitosti. Pokud totiž ani jeden ze spoluvlastníků není ochoten uhradit náklady na reálnou dělbu nemovitosti, nemovitost se považuje ve smyslu judikatury za nedělitelnou. Pokud budete úspěšná v řízení, soud Vám přizná náhradu nákladů soudního řízení. Nicméně náklady spojené s reálnou dělbou budete pravděpodobně povinna uhradit Vy, protože předpokládám, že když Váš soused nesouhlasí s reálnou dělbou nemovitosti, nebude chtít platit ani náklady s tím spojené.
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
Dobrý den, s bratrem vlastníme rodinný dům po rodičích. Jelikož máme oba vlastní rodiny a dům je Dostatečně velký rozhodli jsme se zruší spoluvlastnictví a rozděluje dům na dvě části. Problém je, že dům má jen 1 přípojky sítí. Nebude to problém? Je třeba vytvořit nové sítě? Děkuji.
Dobrý den,
POkud podáte návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnícta rozdělenými, soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti podle § 142 odst. 3 OZ "Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci Může soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva váznoucí na nemovitosti."
Takový postup je v rozhodovací praxi Soudal běžný, a to nejen na Slovensku ale iv České republice, Což potvrzuje i výrok Nejvyššího soudu ČR uveden v rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 629/2004:
"POKUD pro stavbu, která je obytným domem, před Jejím rozdělena na dvě samostatné stavby existuje jediná elektrická, vodovodní a plynovod, je reálné rozdělení takovéto stavby možné jen za předpokladu řešení tohoto stavu podle § 142 odst. 3 OZ zřízení věcného břemene spočívající v právě vlastníka tého stavby, na kterou nejsou přípojky napojen, užívat přípojky stavby vzniklé reálným rozdělením. "
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
Dobrý den, se sestrou chceme, aby soud rozdělil rodinný dům na dvě samosatně jednotky. Má však jen jednu přípojku energií. Bude možné dům rozdělit? Děkuji.
Dobrý den,
jak je uvedeno v § 142 odst. 3: Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci Může soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva váznoucí na nemovitosti. Právě institut věcného břemene Může tuto situaci vyřešit. To znamená, že soud Může určit právo využívat jednu prípjku energií oběma vlastníkem, resp. uživatelům nově vzniklých nemovitostí. Podmínkou však je, aby to nějakým spôsopbom neobtěžovalo vlastníků. Bližší tuto možnost popsal Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí:
Rozsudek NS ČR sp. zn. 22 Cdo 629/2004
"Při vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením stavby sloužící k bydlení třeba otázku samostatnosti nově vzniklých staveb posuzovat z hlediska jejich funkčnosti v souvislosti s připojením vody a energií.
POKUD pro stavbu, která je obytným domem, před Jejím rozdělena na dvě samostatné stavby existuje jediná elektrická, vodovodní a plynovod, reálné rozdělení Takové stavby je možné jen za předpokladu řešení tohoto stavu podle § 142 odst. 3 OZ zřízení věcného břemene spočívajícího v právu vlastníka tého stavby, ke které nejsou přípojky napojen, užívat přípojky stavby vzniklé reálným rozdělením. "
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
Dobrý den, chtěl bych se informovat na následující věc, týkajícím se majetku. Vlastním se sestrou rodinny dům se zahradou. Každý vlastní polovinu ze všeho. Rodinný dům Sestává ze dvou bytů, jeden v přízemí a druhý na patře. Chtěl bych se se sestrou jasně dohodnout, Komu patří co a následné to dat i pravých ošetřoval. Ústní jsme se dohodli, že spodní byt Patří jí, vrchní mně. Ten byt jsem si následně i zrekonstruovat. Zahrada se dá takové rozdělit na polovinu, už mám i zajednaného geodeta. Jen problém spočívá v tom, že sestra s právním rozdělenými nesouhlasí. Vyjádřila se i tak, že klidně jí patří i horní byt nebyla nemáme písemná dohodu. Jak mám prosím Vás postupovat, POkud to chci jasné právní ošetřit? (Který byt a polovina zahrady Patří komu, které místnosti jsou společné apod) Díky za odpověď
Dobrý den, v tomto případě vám doporučuji rozdělení domu na samostatné byty. Zároveň si Můžete rozdělit i zahradu.
Rozdělení domu na byty je třeba řešit znaleckým posudkem, kterým se určí i společné části a společná zařízení domu. Dům musí být právně stránce dělitelný. Zahrada se rozdělí geometrickým plánem. Následně sepíšete dohodu o rozdělení domu na byty (dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví).
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
Dobrý den, Chtěl bych si vzít hypotéku na odkoupení polovičního podílu rodinného domu od mé mami a zároveň i zde polovinu založit v bance, aniž se musel stát spoluručiteľom mámin bratr majitel druhé poloviny domu. Zatím to tak není ale předtím než budu žádat o hypotéku tak vybudujeme samostatně vchody do každého bytu čili bude společná předsíň a následně jedny dveře ke mně do bytu na přízemí a druhé dveře do druhého bytu na patro. Sklepní prostory a zahrada by zůstaly společné a na katastru by se zapsali 1/2 domu detailně, aby tam bylo specifikováno, které podlaží patří komu a co bude společně. Za včasnou odpověď předem děkuji.
Dobrý den, není to až tak jednoduché, na katastru Vám pouze na základě Vaší žádosti nezapíší detailně komu co patří.
Pokud byste chtěli, aby byl dům rozdělen na dvě bytové jednotky, museli byste řešit stavebním řízením a kolaudací. A až po kolaudaci to zapíší jako dvě bytové jednotky.
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.Trápi vás "Rozdělení domu na dvě bytové jednotky a zápis na katastr" a chcete pomoci?
Dobrý den. Poprosím o radu, zda je možné ze dvou třípokojových sousedních bytů, kterých jsme majitelé s manželkou, jednoduchým přehrazením udělat a dát na katastr zapsat dvoj a čtyřpokojový byt? Byty jsou mezi sebou propojeny dveřním otvorem, který byl zkolaudován stavebním úřadem. Změna by obsahovala zazdění dveří v jednom bytě, čímž by bylo možné vstupovat do dané pokoje pouze z jednoho bytu. Každý byt ma samostatně social. zařízení a samostatný vchod. Jaký bych měl dodržet postup. Děkuji.
Dobrý den, děkujeme za otázku, na kterou odpovídáme následovně:
1. / Ve smyslu ust. § 85 stav. pořádku platí, že stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení.
2. / V souladu s ust. stav. pořádku a ust. § 21 vyhl. č. 453/2000 Sb, kterou se provádějí někter. ustanovení stavebního zákona, budete muset podat na stavební úřad žádost o povolení změny v užívání stavby.
Návrh na povolení změny v užívání stavby, která není spojena se změnou stavby, obsahuje
a) jméno (název) a adresu (sídlo) navrhovatele,
b) označení stavby podle údajů katastru nemovitostí s uvedením vlastnických nebo jiných práv,
c) údaje o novém způsobu užívání stavby,
d) seznam účastníků řízení, kteří jsou navrhovateli známi.
K návrhu na povolení změny v užívání stavby se připojí
a) dokumentace s vyznačením původního a navrhovaného způsobu užívání jednotlivých prostorů stavby,
b) doklad prokazující vlastnické nebo jiné právo ke stavbě; souhlas vlastníka stavby s navrhovanou změnou ve způsobu jejího užívání, jestliže navrhovatel není vlastníkem stavby,
c) doklady o jednání s účastníky řízení, pokud se konaly před podáním žádosti, a rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení nebo jiné opatření dotčených orgánů státní správy a obce, včetně souhlasu správce nebo společenství bytového domu (§ 11 odst. 4 zák . č. 182/1995 Sb o vlastnictví bytů),
d) kolaudační rozhodnutí nebo stavební povolení, ze kterého je zřejmé, k jakému účelu byla stavba povolena, nebo dokumentace skutečného provedení stavby (pasport stavby), pokud se jiné doklady nezachovaly (pozn.: tj původní stav. povolení, se kterým již disponujete) .
Obsah žádosti o povolení změny stavby, která je spojena se změnou v jejím užívání, je obdobný jako u žádosti o stavební povolení; kromě toho se uvede, jaká změna v užívání stavby se bude navrhovat při podání návrhu na kolaudaci dokončené změny stavby.
Pokud se jedná o projektovou dokumentaci ohledně navrhovaných změn, kterými se získají dvě samostatné bytové jednotky, k tomu uvádíme, že podle cit. vyhlášky projekt. dokumentace musí být vypracována oprávněnou osobou ve třech vyhotoveních. Současně platí, že pokud se jedná o jednoduché stavby, drobné stavby a jejich změny postačuje dokumentace vypracovaná osobou s příslušným odborným vzděláním. Bližší potřebné informace ohledně samotného obsahu projekt. dokumentace Vám dá projektant - odborník v uvedené oblasti.
3. / Následně po povolení a zkolaudován stavby - reorganizaci bytů na dvě bytové jednotky budete potřebovat znalecký posudek, kde budou zakresleny nové bytové jednotky, jejich umístění, poloha v rámci bytového domu, jakož i vypočtený podíl na společných částech a společných zařízeních a pozemku v smyslu ust. zák. č. 182/1995 Sb o vlastnictví bytů.
4. / Následně po smluvním vypořádání již reálně rozděleného bytu podle ust. Obč. zákoníku podáte návrh na příslušný katastrální odbor. V této části si dovolujeme upřít Vaši pozornost na možnost využití služeb advokáta, který provede tzv. autorizaci smlouvy a budete mít právní jistotu, že smlouva bude právně perfektní a nenapadnutelná, a přináší i úsporu v placení správních poplatků pro katastr. Advokát návrh na katastr podává elektronicky.
Blíže o tzv. povolování smluv advokátem a její výhodách si přečtěte v článku JUDr. Ficek: https://ficek.sk/autorizacia-zmluvy-advokatom.html
Můžete se proto obrátit na kancelář JUDr. Ficek.
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
Dobrý den. Mám dost nepříjemný problém. Před časem jsem si vzal hypoteční půjčku. Docela dobře jsem prosperoval, a tak jsem si to mohl dovolit. Za tímto účelem jsem založil ve prospěch banky svou nemovitost. Jedna se o rodinný dům, ve kterém byla jedna původní bytová jednotka, která se ale rekonstrukcí (ještě před jejím založením) rozrostla o nadzemní podlaží se samostatným vchodem. Na katastru je nemovitost zapsána jako rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami. Později se mi finanční situace zhoršila a požádal jsem banku o odložení splátek. Banka mi nevyhověla a postoupila dům na dobrovolnou dražbu. Dražebník nechal ohodnotit dům znalcem, kterému uvedl, že požaduje od něj úkon ohodnocení dvou bytů v rodinném domě, tak, aby uvedl nadzemní podlaží jako sklepy, které mají byt společnými prostory v 1/2 a půdu také jako společný prostor v 1/2 a na dražbě dražebník nabízí rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami. (Myslím si, že toto hodnocení bylo ze strany dražební společnosti účelové ve snaze podbízet nemovitost a ne zcela v souladu s reálnou nabídkou a možná i v rozporu se zákonem) Jedna se o to, že na katastru je zapásaný rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami ale číslo popisné je jen jedno. Vchod do druhé nadzemní bytové jednotky není z ulice ale z dvora, všechny inžinirské sítě jsou měřitelné pouze z jednoho měřicího zařízení (voda, elektřina, i plyn) mají jen jedno odběrného místa a nelze je podvojné měřit. Do podkroví střechy se dá vejít výhradně přes obytný prostor nadzemního bytu ado prvního podlaží (podle znalce jsou to sklepy) lze zase vstoupit neboť z obytného prostoru prvního bytu. Tedy "společně prostory" by nemohl majitel jednoho, či druhého bytu užívat, aniž si nenarušovaly navzájem své soukromí. No já tvrdím, že není možné tuto nemovitost prodávat samostatně po bytech, kdy byty nemají samostatně LV a samostatně měření inženýrských síti. A pak ani znalecký posudek není možné vypracovávat než dva samostatně byty v rodinném domě, ale jako rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami. Vždyť kdo by koupil dům na pochodí a musel by se se sousedem pod ním dohadovat kdo kolik vody, elektřiny či plynu spálil? A kdo kdy koho pustá přes své bydlení do sklepa, či opačně na půdu. Nevím, jestli mi odpovíte, ale jsem strašně zoufalý z této situace, proto, že mi je jasně ye dražební společnosti vyhovuje co nejnižší cena, aby co nejsnadněji prodali nemovitost. Ale kdyby to prodávaly opravdu tak jak se mě tak by to bylo i pro mě mnohem lepší, neboť zde cenu kolik jsem ještě bance bych za nemovitost určitě dostal, a tak bych už bance nebyl dlužníkem. A byste mi věděli poradit, byl bych Vám nesmírně vděčný. Myslím, že mám pravdu, jen nevím jak toho docílit a peníze na právníky nemám a nevím co budu dělat, když mi to prodeji takto hluboko pod cenu. Neboť, když dělali kontrolní znalecký posudek a posuzovali to tehdy jako rodinný dům, se dvěma byty tak byla cena o třetinu vyšší, než když to posuzují jen jako dva byty se společnými částmi v rodinném domě. Nevím proč my dnes naskočila právě tato fantastická stránka s poradnou, ale v koutku duše věřím, že dnes mám asi šťastný den. Každopádně Vám ze srdce přeji hodně zdraví a štěstí a úspěchů za Vaši záslužnou práci a možná se to štěstí i díky Vaší řadě alespoň trochu usměje i na mě. S úctou Vladimír.
Dobrý den, pokud je nemovitost rozdělena na bytové jednotky, pak tyto byty jsou předměty převodu samostatně. Pokud jsou předmětem převodu samostatně, pak se i oceňují samostatně. Co je byt (jeho definici) v zákoně vlastnictví bytů a nebytových prostor.
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
Dobrý den, vlastníme dům, který se prakticky skládá ze dvou bytových jednotek s oddělenými vchody. Rádi bychom rozdělili list vlastnictví na dva - jeden na jednu bytovou jednotku, druhý na druhu bytovou jednotku. V listu vlastnictví je zaneseno věcné břemeno (doživotní právo užívání), přičemž ve smlouvě o zřízení věcného břemene je přesně specifikováno, že se vztahuje pouze na jednu z těchto bytových jednotek). Jeden z listů vlastnictví by tedy byl bez věcného břemene, druhý s věcným břemenem. Rada bych se informovala, zda je toto vůbec možné, pokud ano, jaké úkony a dokumenty jsou k tomu potřebné a jak dlouho by to mohlo trvat. Předem velmi děkuji za odpověď.
Dobrý den, na Vaši otázku uvádíme odpověď:
Reálnost rozdělení stavby na dvě samostatné stavby tak, aby stavba rozdělena na dvě části jako samostatné stavby i v katastru nemovitostí je možné.
Pro realizaci budete potřebovat projektovou dokumentaci a znalecký posudek na reálné rozdělení nemovitosti.
Následně budete muset podat žádost o změnu stavby na příslušný stavební úřad.
Ohledně vlastnictví pozemku bude nejlépe se dohodnout, aby následně nevznikly rozpory při podílovém spoluvlastnictví, k čemu budete potřebovat geometrický plán.
Věcné břemeno spočívající v právu doživotního užívání nemovitosti po jejím rozdělení upravíte smluvně podle ust. § 151o / občanského zákoníku.
Odhadovaný čas na vybavení až po zápis na list vlastnictví závisí na vybavení podkladů pro stavební úřad / projekt. dokumentace, realizace potřebných stavebních úprav, znal. posudek /.
Stavební úřad i katastr mají své lhůty stanovené zákonem, k rychlosti vybavení projekt. dokumentace se vyjádřit neumíme.
Dobrý den, chystám se k rekonstrukci / nástavbě RD domu, jehož vlastníkem je moje matka a její sestra. Dohodli jsme se, že moje teta (mamina sestra) na mě přepisu polovinu domu. Moje otázka zní, zda se dá právní zadat - vytvořit právní dohodu pojednávající co přesně bude moje -, která část domu (např.druh patro). Abych měl v budoucnu vše v pořádku a nebyla tato moje polovina nárokovatelný dědici po mé mámě. Stejně jako pro účely stavebního řízení, kde musím určit kdo je stavebník (chci byt já). Víte mi prosím poradit? S úctou, Eduard Molčan.
Dobrý den, na Vaši otázku předkládáme následující odpověď:
V případě, že by mělo dojít k takové dohodě o prodeji poloviny domu, doporučujeme nejprve zajistit znalecký posudek o reálné dělitelnosti nemovitosti a projektovou dokumentaci na reálné rozdělení nemovitosti.
Po zajištění těchto úkonů bude nutné na stavebním úřadě vyřídit stavební povolení a provést potřebné práce na reálné rozdělení nemovitosti, tj zejména vybudovat další samostatný vchod podle rozhodnutí stav. úřadu a projekt. dokumentace.
Můžete také uzavřít smlouvu o uzavření budoucí smlouvy s tím, že do stanovené doby po realizování předmětných úkonů znal. posudek na reálné rozdělení nemovitosti a stav. povolení bude uzavřena řádná kupní smlouva. Předpokládáme, že stav. práce budete provádět ai financovat Vy jako budoucí kupující a takto byste měli právní jistotu, že k uzavření KPZ dojde resp. podklad k tomu, abyste se domáhali soudní cestou uzavření předmětné smlouvy, tedy že se reálně stanete vlastníkem nemovitosti v dohodnuté vymezené části.
Trápi vás "Rozdělení domu na dvě bytové jednotky a zápis na katastr" a chcete pomoci?
Dobrý den,
obracím se na Vás s prosbou o radu. Vlastníme dům, sklep, 1 podlaží a podkroví. Podkroví jsme se rozhodli předělat na funkční byt, pokud domu jsme přistavěli nové schodiště. Aktuální stav je takový, že dům má společný vchod na schodiště, a pak se ze schodiště jde do jednoho i druhého bytu samostatně. Vznikly tak 2 samostatné byty, které bychom chtěli přepsat na našich 2 syny. Umožní nám katastr takový zápis, aby každý syn vlastnil samostatně jeden byt, a schodiště a sklep domu by byly společné?
Děkuji za radu. Rasťo
Dobrý den,
ano, je to možné.
Z právního hlediska musí byty jako samostatné vkladuschopné nemovitosti existovat.
K zápisu do katastru bytů jako samostatných jednotek v rodinném domě budete potřebovat:
1. / smlouvu o výstavbě, vestavbě nebo nástavbě ve smyslu ust. § 21 zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor
2. / kolaudační rozhodnutí
3. / znalecký posudek nebo odborný posudek technická dokumentace
4. / geometrický plán, pokud se rozděluje i pozemek.
Ve věci nejprve doporučujeme kontaktovat soudního znalce, který vypracuje znal. posudek o technické dělitelnosti RD na samostatné byty. Seznam znalců najdete na stránce Ministerstva spravedlnosti ČR.
Ohledně vypracování darovacích smluv doporučujeme kontaktovat advokáta.
Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.
JUDr. Milan Ficek
advokát
Konzultace
Najděte nejlepší řešení pro Vaši situaci s profesionální právní konzultací.
Chci konzultovatPrávní zastoupení
Důvěřujte mé zkušenosti a nechte mě pomoci s Vaší právní situací.
Potřebuji zastoupitKontrola dokumentů
Chcete se ujistit, že Vaše dokumenty jsou v pořádku? Spolehněte se na moji právní expertízu a získejte jistotu v platnosti Vašich dokumentů.
Chci kontrolu