Vypořádání podílového vlastnictví a SJM

Dobrý den, v první řadě je třeba vědět, že daňová povinnost z příjmu fyzické osoby vlastníkovi nemovitosti vzniká při převodu vlastnického práva k nemovitosti. Ve Vašem případě, však nedochází ke klasickému převodu vlastnického práva. Oba jste vlastníky obou nemovitosti (při prvním bytě podílovým a při druhém bezpodílové). V takovém případě, pokud dojde mezi vámi k uzavření dohody o určitém způsobu vypořádání SJM a podílového spoluvlastnictví, nepůjde o převod vlastnického práva. Jde pouze o přeměnu podstaty Vašeho majetku (tzn. Že nemovitý majetek proměníte na peněžní aktiva). Váš majetek se tímto úkonem žádným způsobem nerozšiřuje, pouze dochází k jeho přeměně. Z toho důvodu ani jednomu z Vás nevznikne daňová povinnost ve smyslu zákona o dani z příjmu fyzických osob. Stejně považuji za důležité upozornit na skutečnost, že aby mohlo dojít k zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je třeba při dohodách o vypořádání podílového spoluvlastnictví a SJM dodržet písemnou formu.

Dobrý den, pokud spojitě smlouvu o vypořádání BSM se smlouvou o vypořádání podílového spoluvlastnictví a dohodnete se na tom, ze Vam doplatíte manželovi 5500 eur, pak se Vy nemate proc řešit dan z příjmů nebo zdravotně odvody při převodu.

Do smlouvy není třeba dopisovat ceny nemovitosti.

Jinak prodej za 1 euro je považován za darování. Vyhněte se uvádění sum do smlouvy.

Dobrý den,

na Vaši otázku předkládáme následující odpověď:

1. / Podle ust. Občanského zákoníku platí:

"§ 143a:
(1) Manželé mohou dohodou rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění. Obdobně se mohou dohodnout io správě společného majetku.
(2) Manželé se mohou dohodnout, že vyhradí vznik společného jmění ke dni zániku manželství.
(3) Dohoda podle odstavců 1 a 2 vyžaduje formu notářského zápisu. Manželé se mohou vůči jiné osobě na tuto dohodu odvolat jen tehdy, jestliže je jí tato dohoda známa.

§ 147:
(1) Pohledávka věřitele jen jednoho z manželů, která vznikla za trvání manželství, může být při výkonu rozhodnutí uspokojena iz majetku patřícího do společného jmění manželů.
(2) To neplatí, jde-li o pohledávku věřitele jednoho z manželů, kteří se dohodli podle ustanovení § 143a, pokud tato pohledávka vznikla při používání majetku, který nepatří do společného jmění manželů.

§ 149a: Pokud se dohody mezi manžely podle ustanovení § 143 a 149 týkají nemovitostí, musí mít písemnou formu a nabývají účinnosti vkladem do katastru. "

2. / Na základě předmětné dohody o zúžení SJM manžel nabude byt do svého výlučného vlastnictví a Vy jako jeho manželka nebudete nést ani odpovědnost za to, že případně by nesplácel úvěr. Dohodu o zúžení SJM bude však z jeho strany potřebné předestřít bance, to je podsttané.
Pokud se dohoda o zúžení SJM týká nemovitostí, nezapomeňte tuto dohodu o zúžení SJM zavkladovať do katastru v souladu s ust. § 149a / Obč. zákoníku.
3. / V případě, že by manžel nesplácel úvěr, nebudete nést odpovědnost za nesplácení dluhu vůči bance, banka však o dohodě musí vědět prokazatelně, tedy manžel musí o uvedené dohodě informovat banku.

4. / Pro případ, že by manžel v době splácení úvěru zemřel, v dědickém řízení budete moci dědictví odmítnout.

Jen poznamenáváme, že jelikož tento nový byt zakoupen Vašim manželem nebude spadat do SJM, dědicem budete spolu s dcerou v podílu 1/2 k celku. V případě, že na nemovitosti by vázl dluh a nechtěli byste ho splácet, budete moci dědictví odmítnout, ale dědictví lze odmítnout pouze jako celek - tedy aktiva i pasiva dědictví.

Dobrý den, v rámci každého vypořádání podílového spoluvlastnictví se u nemovitostí vychází z aktuální tržní hodnoty nemovitosti. Proto není rozhodující za kolik jste dům získali do svého vlastnictví (při převodu za 1, - € si dovolujeme poukázat na to, že tento právní úkon může být posouzen jako neplatný, protože šlo zřejmě o disimulovaný úkon). V rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví je nutné v současnosti zjistit tržní hodnotu nemovitosti a případný zůstatek společného úvěru. U úvěru také není rozhodující koho pomocí byl tento úvěr pořízeno, ale kdo je vůči bance jako věřiteli evidován jako dlužník. Běžně se postupuje tak, že hodnota nemovitosti se vydělí 2 a zároveň se vydělí i zůstatek úvěru. Po odečtení poloviny zůstatku úvěru od poloviny hodnoty nemovitosti zjistíte, na jakou částku máte nárok při vypořádání podílového spoluvlastnictví. Je možné přitom zohlednit i způsob placení splátek ... Vypořádání se vždy provede v širším smyslu, je tam možné započítat i další vzájemné nároky vyplývající z podílového spoluvlastnictví.

Dobrý den,
v otázce neuvádíte zda ve věci úhrady splátek byla sepsána nějaká smlouva o uzavření budoucí smlouvy, z níž by vyplývala povinnost manžela po jejich úhradě převést na Vás jako manželku podíl na nemovitosti. Také neuvádíte kdy došlo k rozvodu manželství - kdy nabyl právní moci rozsudek o rozvodu manželství.

Jelikož v otázce neuvádíte komu jste uhradzovali splátky, možnosti jsou následující:

1. / Pokud nebyla sepsána žádná smlouva, z níž by vyplývala Vaše povinnost uhrazovat splátky např. na základě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, prováděním úhrady splátek jste v podstatě spláceli nemovitost ve výlučném vlastnictví manžela. Jelikož v otázce neuvádíte kdy došlo k rozvodu manželství a zda společné jmění (SJM) bylo vypořádáno, platí ust. § 149 a násl. Obč. zákoníku:
"§ 149 (1) Jestliže zanikne společné jmění, provede se vypořádání podle zásad uvedených v § 150. / pozn. Viz dále /
(2) Jestliže dojde k vypořádání dohodou, jsou manželé povinni vydat si na požádání písemné potvrzení o tom, jak se vypořádali.
(3) Jestliže se vypořádání neprovede dohodou, provede je na návrh některého z manželů soud.
(4) Pokud do tří let od zániku společného jmění manželů nedošlo k jeho vypořádání dohodou nebo jestliže společné jmění manželů nebylo na návrh podaný do tří let od jeho zániku vypořádáno rozhodnutím soudu, platí, pokud jde o movité věci, že se manželé vypořádali podle stavu , v jakém každý z nich věci z bezpodílového spoluvlastnictví pro potřebu svou, své rodiny a domácnosti výlučně jako vlastník užívá. O ostatních movitých věcech ao nemovitých věcech platí, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné. Totéž platí přiměřeně o ostatních majetkových právech, které jsou pro manžele společná.
(5) Jestliže se po vypořádání společného jmění manželů rozhodnutím soudu nebo dohodou objeví majetek, který nebyl zahrnut v rámci vypořádání, platí pro něj domněnka uvedená v odstavci 4. "
§ 149a: Pokud se dohody mezi manžely podle ustanovení § 143 a 149 týkají nemovitostí, musí mít písemnou formu a nabývají účinnosti vkladem do katastru.
§ 150: Při vypořádání se vychází z toho, že podíly obou manželů jsou stejné. Každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit, co se ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho ostatní majetek. Dále se přihlédne především k potřebám nezletilých dětí, k tomu, jak se každý z manželů staral o rodinu, a na to, jak se zasloužil o nabytí a udržení společných věcí. Při určení míry přičinění je třeba vzít též zřetel k péči o děti a na zakázky společné domácnosti. "

Tj: Jestliže od rozvodu neuplynuly 3 roky, je třeba podat návrh k soudu o vypořádání SJM av rámci řízení si budete moci uplatňovat úhradu splátek na výlučný majetek manžela.

2. / Pokud splátky byly uhrazovanou původnímu vlastníkovi nemovitosti bez jakéhokoliv smluvního základu, tj: rodičům manžela jako dárcem, pak na straně příjemce splátek došlo k bezdůvodnému obohacení protože jsme názoru, že nebyl právní důvod, abyste jim uhradzovali cenu nemovitosti, kterou darovali svému synovi.
Předpokládáme, že s dárci jako původními vlastníky nemovitosti nemáte sepsanou žádnou smlouvu, a proto v úvahu přichází jen žaloba vydání bezdůvodného obohacení.

Jak jsme uvedli výše, z důvodu, že otázka neobsahuje údaj o tom, komu byly spláceny splátky (bývalý manžel jako obdarovaný nebo původní vlastník nemovitosti jako dárce), jako ani jejich právní základ, doporučujeme kontaktovat advokáta, protože pokud splátky byly spláceny původnímu vlastníkovi nemovitosti - dárci - jde na straně dárců o bezdůvodné obohacení, kde platí promlčecí doba 2 max. 3 roky dle ust. § 107 Obč. zákoníku.

V případě zájmu kontaktujte naši advokátní kancelář.

Dobrý den,

pokud na úhradu za nabytý podíl, který na Vás přešel na základě smlouvy o zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví, byly použity prostředky patřící do SJM, pak i podíl na nemovitosti patří do SJM.

Citujeme z usnesení NS SR, sp. zn. : 3Cdo / 197/2017:

"... Pokud tedy podle dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, která byla uzavřena mezi jedním z manželů a třetí osobou, nabyl spoluvlastnický podíl tento manžel, stává se jím nabytý spoluvlastnický podíl (bez zřetele na to, že nabyvatel v takové dohodě projevil vůli nabývat do vlastnictví celou věc), za který byla podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského zákoníku vyplacena finanční náhrada, předmětem SJM (pravda, za předpokladu, že tato náhrada byla vyplacena alespoň zčásti z prostředků manželů v SJM). Totéž platí v případě, že ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví došlo soudním smírem uzavřeným ve smyslu § 99 občanského soudního řádu. 23. v daném případě soudy vycházely z toho, že spoluvlastnický podíl 1/2 sporných nemovitostí nabyl žalovaný během trvání manželství titulem jeho dohody se sestrou , která byla obsažena v soudním smíru. v řízení nebylo sporné, že ve smyslu této dohody vyplatil žalovaný svů její sestře finanční částku, na úhradu níž byly použity prostředky patřící do SJM žalobkyně a žalovaného.

S ohledem na právní úvahy vyjádřené výše ve spojitosti s judikátu R 49/1973 nejvyšší soud dospěl k závěru, podle kterého skutečnost, že žalobkyně nebyla účastnicí soudního řízení, během kterého žalovaný projevil vůli nabýt spoluvlastnický podíl 1/2 sporných nemovitostí av návaznosti na to došlo k uzavření předmětného soudního smíru, nevylučuje nabytí tohoto spoluvlastnického podílu do SJM žalobkyně a žalovaného. "