Vypořádání podílového spoluvlastnictví domu

Dobrý den,

pokud chcete zrušit podílové spoluvlastnictví a druhý spoluvlastník nesouhlasí, můžete podat k soudu návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Podle § 142 občanského zákoníku totiž pokud nedojde k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci.

Soud bude nejprve zkoumat, zda se věc (v daném případě dům) dá reálně rozdělit. Pokud ano, rozdělí ho podle velikosti podílů a tomu-kterému spoluvlastníku určí, které části se stane výlučným vlastníkem.

Pokud není rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla účelně využít a na násilné chování podílového spoluvlastníka vůči ostatním spoluvlastníkům. V takovém případě by tedy byla soudem uložena povinnost Vaší bývalé přítelkyni vyplatit Vás.

Pokud věc žádný ze spoluvlastníků nechce, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.

Současně Vám dáváme do pozornosti skutečnost, že pokud celý dům užívá Vaše přítelkyně, a to tak, jakoby byla jeho výlučnou držitelem, máte právo vůči ní domáhat se nároku za to, že společnou věc (dům) užívá nad rozsah jeho spoluvlastnického podílu. 

Podle § 137 odst. 1 občanského zákoníku podíl podílového spoluvlastníka vyjadřuje míru, jakou se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Tedy už ze samotného znění uvedeného ustanovení vyplývá, že tak jako při výlučném vlastnictví tak i při podílovém spoluvlastnictví platí, že obsahem vlastnického práva nejsou jen oprávnění (např. Oprávnění věc užívat v rozsahu svého spoluvlastnického podílu) ale i povinnosti (např. Podílení se na nákladech vynaložených na společnou věc i na nákladech spojených s jejím užíváním a udržováním).

Proto spoluvlastník má nárok na náhradu za neužívat společné věci v rozsahu svého spoluvlastnického podílu, přičemž nezbytným předpokladem pro vznik tohoto nároku je to, že druhý spoluvlastník (příp. Ostatní spoluvlastníci) užívají tuto společnou věc nad rozsah jeho (jejich) spoluvlastnického podílu (k tomuto právnímu závěru dospěl například i Nejvyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí z 27.10.2010, sp. zn. 6 Cdo 184/2010).

K uvedenému předpokladu, při kterém vzniká nárok spoluvlastníku na náhradu za nadužívání spoluvlastnického podílu druhým spoluvlastníkem dále lze uvést, že není vůbec rozhodující, zda tento stav vyplývá z dohody spoluvlastníků (s výjimkou případu kdyby součástí této dohody byla dohoda o bezplatném užívání celé věci druhým spoluvlastníkem) nebo z rozhodnutí většinového spoluvlastníka, nebo zda jde jen o faktický stav.

Pokud tedy mezi vámi a Vaší bývalou přítelkyní nebyla uzavřena dohoda o bezplatném užívání věci výlučně Vaším partnerem (ústní či písemná - pokud by existenci takové dohody tvrdil Vaše bývalá přítelkyně v soudním řízení, musel by ji prokázat), máte nárok na náhradu za užívání domu vůči vaší bývalé přítelkyni v části, v níž ji užívá nad rozsah svého spoluvlastnického podílu. Rovněž je nutné konstatovat, že pro vznik tohoto nároku vůči druhému spoluvlastníku není vůbec právně významný důvod, proč tento spoluvlastník společnou věc neužívá. Tedy ve Vašem případě například nebude vůbec právně relevantní, že dům neužíváte protože jste se např. rozešli a pod., ale relevantní je jen samotná skutečnost, že Vy dům neužíváte vůbec a současně ho užívá Vaše přítelkyně v rozsahu, jako by byl jeho výlučným vlastníkem - ted nad rozsah, který jí z jejího spoluvlastnického podílu přísluší.

Uvedený nárok spoluvlastníku nevznikne pouze v případě, pokud by druhý spoluvlastník užíval věc v rozsahu nepřevyšujícím jeho spoluvlastnický podíl (protože v takovém případě by nic nebránilo druhému spoluvlastníku, aby se také podílel na svém užívacím oprávnění v rozsahu svého podílu, a to užíváním zbývající části věci ).

V případě, že by Vám dobrovolně Vaše bývalá přítelkyně nehradila uvedené nároky, můžete se jich domáhat i soudní cestou.

Dobrý den,

jde o značně komplikovanou situaci. Podle mého názoru, protože nejste vlastníkem, nemáte právo domáhat se vstupu do nemovitosti z titulu vlastnictví, ale mohli byste se ho domáhat z titulu toho, že jste zákonným zástupcem vlastníka a realizujete jeho právo jeho jménem. Pokud jsou vztahy natolik vyhrocené, za zvážení by stálo možná i zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Mohli byste žádat, aby byla nemovitost přepsána celá na syna a Vy byste vyplatily bratra nebohého. Policie by Vaši situaci nevyřešila natrvalo. To by mohlo uspořádání vztahů prostřednictvím dohody, případně soudu. Tím, že vyměnil zámky se mohl dopustit minimálně přestupku, takže máte právo obrátit se na okresní úřad s podáním podnětu k prošetření přestupku proti občanskému soužití.

Dobrý den,
z otázky usuzujeme, že jeden ze spoluvlastníků se obrátil na advokáta ve věci sepsání smlouvy. Pokud je to tak, pak odměnu advokáta hradí ten kdo smlouvu s advokátem podepsal.
Není vyloučeno, abyste jako spoluvlastníci dohodli iv samotné smlouvě o zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví, aby náklady na sepsání dohody hradili všichni spoluvlastníci jako účastníci dohody a to podle poměru toho, co vstoupí podle dohody nebo podle velikosti spoluvlastnických podílů.

Dobrý den,
na Vaši otázku uvádíme, že je možné uzavřít dohodu ů smyslu ust. § 139 Obč. zákoníku (citujeme):

"(1) Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
(2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
(3) Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. "

Jelikož uvedené ustanovení je velmi stručné a nemůže ani postihnout všechny případy z reálného života při správě nemovitosti, podpůrným zákonem na úpravu vztahů mezi vámi je zákon č. 182/2003 Sb o vlastnictví bytů a nebyt. prostor.

Pokud jde o vodovodní přípojku, předpokládáme, že mezi sebou ohledně odběru vody není žádná smlouva, nejlepším řešením by bylo vybudování samostatné přípojky pro druhý byt resp. stavební a technická úprava stávající přípojky. Pokud odebírá vodu druhý spoluvlastník, na jeho straně jde o bezdůvodné obohacení, který vztah je třeba řešit poměrně s rozpočítání plateb např. podle počtu osob obývajících oba byty, resp. procenty v poměru k celému odběru a to i zpětně za předchozí období ze zákona tří let, přičemž na základě dohody předchozí odběry za období více než tří let je věcí dohody.

Za účelem sepsání dohody doporučujeme kontaktovat advokáta.

Dobrý den,
věc doporučuji řešit dohodou o zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví mezi spoluvlastníkem 5/8 a spoluvlastníky po 1/8 k celku.
Důvod je ten, že spoluvlastník obývá nemovitost zřejmě se svou rodinou, tedy užívá celou nemovitost a má tak z ní užitek.

Zřejmě jste dosud neřešili otázku spoluvlastnického vztahu i z tohoto hlediska a tudíž že spoluvlastník 5/8 by měl platit nájemné za užívání podílů ostatním spoluvlastníkům, resp. současně dohodnout na splácení kupní ceny ve splátkách od 3 podílových spoluvlastníků a to s tím, že následně po úhradě bude sepsána řádná kupní smlouva.

V případě soudního řízení soud nařídí znalecké dokazování na ohodnocení nemovitosti av případě, že návrhu vyhoví, podíl. spoluvlastník 5/8 bude povinen uhradit soudem stanovenou částku podle znal. posudku ve lhůtě obvykle do maximálně 6 měsíců od právní moci rozsudku, tedy soud neurčí, že kupní cenu může vyplatit ve splátkách např. do 500 €. Důvod je ten, že užívá celou nemovitost a není důvod, aby soud připustil úhradu kupní ceny ve splátkách, protože spoluvlastník 5/8 užívá celou nemovitost.

Pokud podíl. spoluvlastník 5/8 užívá nemovitost výhradně sám se svou rodinou, oprávněním podíl. spoluvlastníků po 1/8 je žádat vydání bezdůvodného obohacení z důvodu užívání i jejich podílů a to i zpětně.

V soudním řízení bude soud zajímat i to, zda spoluvlastník má fin. prostředky na vyplacení náhrady ostatním podíl. spoluvlastníků resp. reálnou možnost si je pořídit např. vzhledem k věku.
Citujeme z rozsudku KS Trnava 24Co / 910/2015 Z12. 10. 2016:
"... Při rozhodování soud přihlíží k existenci několika předpokladů, z nichž některé mají povahu subjektivní a některé povahu objektivní. Subjektivním předpokladem je především souhlas toho, komu má být věc přikázána do vlastnictví a mezi subjektivní kritéria patří také solventnost účastnici vyplacení spoluvlastnického podílu z hlediska schopnosti finanční náhradu poskytnout a stejně z hlediska jejího poskytnutí včasného. Judikatura Nejvyššího soudu České republiky při shodné právní úpravě vychází z toho, že hledisko solventnosti se profiluje jako podmínka pro přikázání věci některému ze spoluvlastníků a také jako jedna z okolností, ke kterým je třeba při vypořádání přihlížet při posuzování, komu má být věc přikázána. při rovnocennosti zákonných kritérií může být objektivní schopnost poskytnout náhradu rozhodující z hlediska dispozice volnými finančními prostředky nebo jejich bezprostředním pořízením a použitím v porovnání s druhým spoluvlastníkem. Otá zka solventnosti naplňuje i rozměr ústavní, protože ztráta podílového spoluvlastnictví je zároveň odnětím vlastnického práva, za které musí být poskytnuta náhrada. .... Pokud soud podílové spoluvlastnictví k věcem zruší a vypořádává ho přikázáním nemovitostí jednomu nebo více spoluvlastníkům, jsou pro přikázání stanovena nejen kritéria velikosti podílů a účelného využití věci, ale také schopnost spoluvlastníka, kterému jsou nemovitosti přikazování do vlastnictví, zaplatit přiměřenou náhradu. Pokud zákon stanoví, že přikázání věci jednomu ze spoluvlastníku je možné pouze za přiměřenou náhradu, pak to znamená, že soud může přikázat věc jen tomu spoluvlastníku, resp. spoluvlastníkem, kteří prokáží schopnost přiměřenou náhradu zaplatit. "

Věc doporučujeme řešit dohodou.

Dobrý den,

možnosti jak zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví jsou v zásadě jen dvě, a to dohoda s ostatními spoluvlastníky nebo žaloba. Finančně a časově méně náročné je samozřejmě dohodnout se, ale to není vždy možné. Kromě těchto možností lze uvažovat i nad třetí, a to nabídnutí podílu na prodej spoluvlastníkem a pokud si ti neuplatní svoje předkupní právo, prodat podíl nějaké třetí straně, který ba měla zájem.