Pronájem spoluvlastnického podílu nemovitosti

Dobrý den,

Právní úprava podílového spoluvlastnictví

Právní úpravu podílového spoluvlastnictví v ustanoveních §§ 137 - 142 občanského zákoníku. Vycházeje z právní doktríny se v našem právním řádu podílové spoluvlastnictví chápe jako tzv. ideální. Tzn. že každý z Vás vlastní z 1 m2 stejnou část představující výšku Vašeho podílu. Nelze vymezit, která část nemovitosti patří Vám a která část nemovitosti ostatním podílovým spoluvlastníkům.

Z toho důvodu není možné pronajmout pouze Váš spoluvlastnický podíl. U nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví více osob se pronajímá celá nemovitost jako celek, případně její samostatné místnosti (podle ustanovení § 719 občanského zákoníku). Není možné pronajmout pouze Váš spoluvlastnický podíl.

Pokud byste chtěli pronajmout alespoň část nemovitosti a mít z toho majetkový prospěch, o pronájmu této části nemovitosti by museli rozhodovat všichni podílníky spoluvlastníci na základě dohody, resp. hlasování. O hospodaření a nakládání se společnou věcí totiž rozhodují vždy všichni podílníky spoluvlastníci.

Podle ustanovení § 139 občanského zákoníku
O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

Převod spoluvlastnického podílu

Svůj spoluvlastnický podíl však můžete převést na jinou osobu, ale musíte respektovat zákonné předkupní právo ostatních podílových spoluvastníkov upravené v ustanovení § 140 občanského zákoníku.

Podle ustanovení § 140 občanského zákoníku

Li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké ( § 116, 117 ). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Tzn. že pokud byste chtěli svůj spoluvlastnický podíl prodat nebo darovat jiné osobě (s výjimkou blízkých osob), musíte svůj spoluvlastnický podíl nejprve nabídnout ostatním podílovým spoluvlastníkům. Teprve v případě neprojeveného jejich zájmu o odkoupení Vašeho podílu můžete na třetí osobu převést svůj spoluvlastnický podíl.

Dlouho se v právní praxi i teorii vedly diskuse o tom, zda se to uplatní i při darování spoluvlastnického podílu nebo ne. Tuto otázku vyřešila až judikatura.

Podle R 58/2005

Předkupní právo podílového spoluvlastníka se uplatňuje i při převodu spoluvlastnického podílu na základě darovací smlouvy.

Náhrada za neužívat nemovitosti

Kromě výše uvedeného však máte nárok od podílového spoluvlastníka, který užívá nemovitost požadovat náhradu za neužívat nemovitosti, resp. Vašeho spoluvlastnického podílu.

Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. února 2012, sp. zn. 4 M Cdo 12/2011

Smyslem vypořádání způsobem podle § 142 odst. 1 věty třetí občanského zákoníku není jen poskytnutí přiměřené náhrady za spoluvlastnický podíl, ale vyřešení všech vztahů, které se vytvořily mezi podílovými spoluvlastníky v souvislosti s existencí podílového spoluvlastnictví. S ohledem na to se toto vypořádání provádí jako vypořádání v širším slova smyslu, v jehož rámci se přihlíží také k tomu, zda a do jaké míry ten který spoluvlastník zhodnotil společnou nemovitost investicemi, příp. jiným způsobem.

Vypořádání podílového spoluvlastnictví v širším slova smyslu je možné provést na základě návrhu účastníka (§ 79 odst. 1 os ř) nebo vzájemného návrhu (§ 97 odst. 1, § 98 osř). O návrhu (vzájemném návrhu) stanovujícím zaplacení určité částky z důvodu širšího vypořádání je však vždy třeba rozhodnout samostatným výrokem rozsudku, nejen v rámci náhrady za spoluvlastnický podíl a to z důvodu, že pohledávka z důvodu zaplacení náhrady za spoluvlastnický podíl vzniká až na základě právní moci rozsudku ve věci samé.

Při vypořádání zrušovaného podílového spoluvlastnictví, které soud vypořádává podle § 142 odst. 1 věta třetí občanského zákoníku, jako vypořádání v širším smyslu na návrh účastníka, je totiž třeba z hlediska povahy nároků a jejich promlčení rozlišovat mezi náklady na nutnou opravu a údržbu věci a náklady na opravu a údržbu věci, které nebyly nezbytné, mezi náklady v běžné záležitosti av ostatních záležitostech (§ 139 občanského zákoníku), mezi náklady, s nimiž spoluvlastníci vyslovili souhlas nebo které byly některým spoluvlastníkem vynaložené bez tohoto souhlasu. Je třeba také zjišťovat, zda za trvání podílového spoluvlastnictví došlo mezi spoluvlastníky k dohodě o způsobu úhrady těchto nákladů, protože až tehdy by bylo možné správně posoudit i případnou námitku promlčení (kterou žalovaná i vznesla) vůči takové pohledávce. S přihlédnutím k tomu pak půjde buď o majetkové právo investora spoluvlastníka uplatňované vůči druhému spoluvlastníku podle § 511 odst. 3, § 137 odst. 1 a § 139 odst. 1,2,3 občanského zákoníku, které se promlčí v tříleté promlčecí době podle § 101 občanského zákoníku, pro jejíž počátek je rozhodující doba vynaložení nákladů na opravu a údržbu, nebo o právo na vydání bezdůvodného obohacení které může uplatňovat investující spoluvlastník již za trvání spoluvlastnického vztahu, které se promlčí v době podle § 107 občanského zákoníku v souvislosti s vynaložením nákladů na opravu nebo údržbu, nebo o právo na vydání neoprávněného majetkového prospěchu ve výši zhodnocení podílu druhého spoluvlastníka v souvislosti se zánikem podílového spoluvlastnictví, které se promlčí v dvouleté promlčecí době podle § 107 občanského zákoníku od zániku tohoto spoluvlastnictví.

Tuto skutečnost můžete využít ve svůj prospěch při jednáních o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Stejně doporučujeme vyzvat ostatních podílových spoluvlastníků prostřednictvím advokáta na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vyplacením Vašeho podílu. Mnohdy totiž uspěje právě až výzva advokáta, když si ostatní podílníky spoluvlastníci uvědomí, že to myslíte vážně. Se soudním řízením jsou totiž spojeny mnohem vyšší náklady a také trvá delší dobu.

Tímto způsobem však můžete na nich zapůsobit a nakonec je možné, že budou souhlasit is mimosoudním vypořádáním podílového spoluvlastnictví (vyplacením Vašeho podílu).

Dobrý den, pronájem nemovitosti je hospodaření se společnou věcí, o které se musí podílet spoluvlastníci buď dohodnout nebe hlasovať, přičemž Při hlasování se uplatní tzv. princip majority (rozhoduje většina počítaná podle podílu). Žádný, ani většinový, spoluvlastník Nemůže dat Nemovitost sám do pronájmu bez znalosti ostatních podílového spoluvlastníky. Ve smyslu soudní praxe se dokonce vytvořit právní názor, který je v současnosti akceptována i Právní teorií, že nájemní smlouvy na pronájem společné věci musí podepsal všichni podílníky spoluvlastníci. Zatímco jste v podílovém spoluvlastnictví a společná věc nebyla reálná rozdělena, nelze hovořit o Vaší půlce.

Dobrý den, ano správně jste pochopili odpověď na Vaši otázku. Dokud nedojde ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví reálným rozdělením nelze hovořit o "Vaší" nebe "jeho" polovinu. Přestože byste takovým způsobem Nemovitost užívali, šlo by čistě o užívání nemovitosti, avšak ta část, kterou byste užívali by nepatřilo pouze Vám, ale nadále by patřila do podílového spoluvlastnictví.

Dobrý den, ano je to možné, bude nutné osobní setkání. Setkání s námi si můžete domluvit vyplněním formuláře na naší stránce (modré tlačítko vpravo nahoře).

Dobrý den,

na Vaši otázku předkládáme následující odpověď:

1. / Pokud se jedná o podíly na nemovitosti, je třeba vycházet z dědického rozhodnutí, kde bylo aplikováno jednak ust. § 473 Obč. zákoníku, případně závěť nebo dohoda dědiců. Stav na listu vlastnictví zjistěte na tomto linku: http://www.katasterportal.sk/kapor/vyhladavanieVlastnikFormInit.do .

2. / Ve věci doporučujeme sepsat návrh dohody o užívání nemovitosti Vámi určeným spoluvlastníkem a tuto poslat na Vám známé adresy ostatních podílových spoluvlastníků. Souhlas problémových spoluvlastníků zřejmě nezískáte, ale budete mít souhlas většinových spoluvlastníků / 3/4 k celku / a současně problémovým spoluvlastníkem do uzavření dohody o zrušení spoluvlastnictví navrhnete cenu za užívání jejich podílu, jakož i cenu za jejich podíl při dohodě o zrušení podílového spoluvlastnictví.

Podle ust. § 139 Obč. zákoníku platí: "O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud."

3. / Souhlas s předmětnou dohodou zřejmě nezískáte, jako ani souhlas na zrušení podíl. spoluvlastnictví dohodou a proto podáte návrh k soudu na zrušení podílového spoluvlastnictví. Soud s větší pravděpodobností rozhodne o jeho zrušení za náhradu, kterou bude hodnota podle znaleckého posudku.

Tato část odpovědi se týkala podílového vlastnictví a jeho vypořádání.

4. / Pokud se jedná o vstup do nemovitosti menšinový spoluvlastník Vám nemůže zamezit vstup do nemovitosti. Názor sousedů na vstup na pozemek je po právní stránce nepodstatný. Ve věci doporučujeme podat návrh k soudu na vydání neodkladného opatření podle ust. Civilního soudního řádu, případně resp. současně obrátit se na obec podle ust. § 5 Obč. zákoníku:

"Pokud došlo ke zřejmému zásahu do pokojného stavu, lze se domáhat ochrany na obci. Obec může předběžně zásah zakázat nebo uložit, aby byl obnoven předešlý stav. Tím není dotčeno právo domáhat se ochrany u soudu."

Doporučujeme Vám na známou adresu problémového spoluvlastníka oznámit, že vyžadujete vstup do domu.

Jsme názoru, že je třeba obrátit se na advokáta, aby věc byla urychleně podána k soudu a to jako žaloba o zrušení podílového spoluvlastnictví, tak i návrh na vydání neodkladného opatření.

Dobrý den, dědictví po zůstaviteli nabývá okamžikem jeho smrti. Dědické řízení se považuje za jakési formální "potvrzení" nabytí dědictví (jeho spoluvlastnický podíl totiž nemusí vstoupit všichni dědicové stejným dílem, mohou se dohodnout jinak). Podle ustálené judikatury se za to, že od okamžiku smrti zůstavitele do pravomocného vypořádání dědictví (právoplatné ukončení dědického řízení) jsou dědicové v postavení podílových spoluvlastníků. Tj pokud měl Váš bratr dvě děti, tak by ve vztahu k nemovitosti, o kterou se jedná, měli v současnosti oba postavení jakoby podílových spoluvlastníků, přičemž jejich podíl by byl ve výši 1/6 (1/2 z 1/3, protože dědí rovným dílem). Podle našeho názoru byste v takové situaci měli nabídku na uplatnění předkupního práva adresovat domnělým dědicem (všem, i kdyby jeden z nich nemá zájem o získání podílu na nemovitosti). V nabídce Vám však doporučujeme vysvětlit, proč adresujete tuto nabídku právě jim. Máme za to, že tímto postupem budou naplněny zákonné požadavky pro nabídku spoluvlastnického podílu ostatním podílovým spoluvlastníkům.

Dobrý den,
na Vaši otázku uvádíme, že věc je možné smluvně řešit.

Pokud chcete prodat jen část svého pozemku a případně i část přístupové cesty, který máte v podílovém spoluvlastnictví, právní je to možné.
Před sepsáním kupní smlouvy bude potřebný geometrický plán, aby byl jasně určen předmět převodu pokud tento předmět je jiný než je zapsán na Vašem listu vlastnictví, tedy pokud dojde k rozdělení Vašeho pozemku.

Je třeba se dohodnout s budoucím kupujícím nejlépe předem sepsáním smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, s tím, že řádně kupní smlouva bude uzavřena po vyhotovení geom. plánu pokud je tento potřebný.

Pokud by mělo dojít k převodu i části pozemku sloužícího jako přístupová cesta bude nutné sepsat smlouvu o zrušení podílového spoluvlastnictví, kde jako další spoluvlastník bude vystupovat nový kupující.

Věc ohledně přístupové cesty, která je v podílovém spoluvlastnictví Vás a ještě jednoho spoluvlastníka můžete řešit i tak, že žádný podíl na předmětném pozemku neprodáte a budoucí kupující bude mít zřízeno buď věcné břemeno, které se zapíšete do katastru nemovitostí, s tím, že si sjednat finanční odměnu za toto Vaše omezení, případně uzavřete smlouvu o nájmu předmětného pozemku - přístupové cesty.

Doporučujeme především kontaktovat autorizovaného geodeta, abyste měli předem jasné kdo a co bude kupovat.

Dobrý den,

vzhledem k okolnosti, že podílovým spoluvlastníkem nemovitosti je nezletilý a ve smyslu ust. § 139 občanského zákoníku platí, že "o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud", bude potřebné pro pronájem nemovitosti schválení tohoto úkonu soudem

Nedoporučujeme odevzdávat byt do užívání budoucímu kupujícímu, nakolik právní úkon - kupní smlouva, jejímž účastníkem je nezletilý, nemusí být soudem schválena.

Doporučujeme samotný návrh na schválení právního úkonu nezletilého / kupní smlouva /, který pokud jste již tento předložili soudu, abyste tento nechali překontrolovat advokáta, aby posoudil, zda návrh splňuje všechny náležitosti podle zákona, resp. posoudil možnosti urychlení soudního řízení.

Dobrý den,

vlastník bytu nepotřebuje souhlas ostatních vlastníků bytů v obytném domě k tomu, aby mohl pronajímat svůj byt, který je v jeho vlastnictví.

Podle ust. § 11 odst. 9 zákona o vlastnictví bytů "vlastník bytu je povinen oznámit bez zbytečného odkladu správci nebo společenství změny v počtu osob, které užívají byt souvisle po dobu alespoň dvou měsíců. Pokud vlastník byt neužívá, je povinen oznámit správci nebo společenství svoji adresu a každou její změnu."

Pronajímatel nemovitosti je povinen registrovat se u příslušného správce daně / daňový úřad / v souladu s ust. zákona o dani z příjmů.