Pronájem bytu v rámci SJM?

^Odpověď

Dobrý den,

děkujeme za otázku, na kterou odpovídáme následovně:

V otázce je trochu rozpor, jelikož uvádíte, že máte byt, který je ve vlastnictví Vašeho syna a nevěsty.

Proto při zodpovězení otázky budeme vycházet z předpokladu, že byt je v bezdpodielovom spoluvlastnictví syna a nevěsty ( "dále jen SJM").

Základní právní úprava problematiky je obsažena v ustanoveních občanského zákoníku ( "OZ"). Nejprve ale kousek právní teorie.

1. / Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana. Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje.

2. / OZ spoluvlastnictví rozlišuje podílové a bezpodílové. Společné jmění může vzniknout jen mezi manžely.

3. / V otázce nepíšete, či byt je i trvalým bydlištěm Vašeho syna, přestože toho času je zdravotnickém zařízení.
Pokud by byt byl v podílovém spoluvlastnictví Vašeho syna a nevěsty pak platí, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud jde o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Pro případ, že byt je v podílovém spoluvlastnictví, pak jeho pronájem patří k důležité změně společné věci.

4. / Při společném jmění manželů platí, že v SJM je vše, co může být předmětem vlastnictví a co nabyl některý z manželů za trvání manželství, s výjimkou věcí získaných dědictvím nebo darem, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě výkonu povolání jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka (§ 143 OZ).

5. / Manželé mohou dohodou rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah SJM. Obdobně se mohou dohodnout io správě společného majetku.

6. / Věci v SJM užívají oba manželé společně; společně hradí též náklady vynaložené na věci nebo spojené s jejich užíváním a udržováním. Běžné věci týkající se společných věcí může vyřizovat každý z manželů. V ostatních věcech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný. Z právních úkonů týkajících se společných věcí jsou oprávněni a povinni oba manželé společně a nerozdílně.

7. / Podle § 146 OZ platí, že "pokud dojde mezi manžely k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících z bezpodílového spoluvlastnictví, rozhodne na návrh některého z nich soud. Pokud se z důvodu fyzického nebo psychického násilí nebo hrozby takového násilí ve vztahu k manželovi nebo k blízké osobě, která bývá ve společném domě nebo bytě, stalo další soužití nesnesitelným, může soud na návrh jednoho z manželů omezit užívací právo druhého manžela k domu nebo bytu patřícímu do společného jmění, případně jej z jeho užívání zcela vyloučit. "

8. / "Ze závažných důvodů, zejména pokud by další trvání SJM odporovalo dobrým mravům, může soud na návrh některého z manželů toto spoluvlastnictví zrušit i za trvání manželství." Následně, pokud by mělo dojít k obnovení SJM, může se tak stát pouze na základě rozhodnutí soudu na návrh jednoho z manželů.

Rozbor otázky a doporučení:

1. / Jsme toho právního názoru, že pronájem nemovitosti patřící do SJM není běžnou věcí a tedy na platnost tohoto úkonu je třeba souhlasu obou manželů. Jedná se o tzv. relativní neplatnost, tedy právní úkon se považuje za platný až do doby, dokud se druhý účastník nedovolá neplatnosti tohoto úkonu. Pokud se oprávněný včas relativní neplatnosti dovolá, potom účinky neplatnosti nastávají ex tunc - tedy zpětně k uzatvretiu smlouvy.

2. / Nepíšete v otázce, zda uvedený byt je i trvalým bydlištěm Vašeho syna a předpokládáme, že tento stav postižení i kdyby nebyl pouze dočasný, že se chce vrátit. Bez ohledu na to, zda se chce či nechce vrátit do uvedeného bytu, toto řízení - pronájem bytu bez jeho souhlasu, avšak vzhledem i na to, že nyní je zdravotně postižený, je uzavření smlouvy bez jeho souhlasu v rozporu s dobrými mravy.

3. / Doporučujeme synovi, aby manželce případně is pomocí advokáta namítal písemně neplatnost tohoto úkonu, popřípadě by byla možná na základě vzájemné dohody nová smlouva o nájmu za dohodnutých podmínek i pokud se jedná o placení nájmu, včetně ujednání ostatních podmínek nájmu. Pozor na případnou povinnost zajistit bytovou náhradu pro nájemce při uzavření smlouvy dle OZ.

4. / Pro případ, že by nedošlo k nápravě resp. dohodě, doporučujeme podat návrh na soud ve smyslu ust. § 146 odst. 1 OZ: "Pokud dojde mezi manžely k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících z bezpodílového spoluvlastnictví, rozhodne na návrh některého z nich soud."

Z judikatury: KS Nitra 7Co117 / 2007: "Rozhodnutí soudu, kterým se řeší vzniklé neshody mezi bezpodílovými spoluvlastníky, však platí jen za nezměněných podmínek, proto ho na návrh některého účastníka lze v budoucnu kdykoliv změnit, pokud se změnily okolnosti / poměry /, za kterých se původně rozhodovalo. "

Ve věci dovolání se relativní neplatnosti smlouvy, resp. sepsání nové smlouvy o nájmu, jakož i ve věci návrhu na soud doporučujeme kontaktovat advokáta. Doufáme, že naše právní ráda Vám pomůže.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den, tak jak jste sama uvedla věc, kterou jste si Koupili za finanční prostředky, které Vám byly darování nepatří do SJM. Do SJM však patří příjmy, které získáte Během trvání manželství. Zákon sice explicitně neupravuje Právní osud příjmu z majetku nepatřícího do SJM, avšak soudní praxe se s tímto problémem vypořádání. Vychází se z toho, že každý příjem Během trvání manželství (kromě daru a dědění) patří do SJM. Tzn. že do SJM patří i nájemném z nemovitosti, která není v SJM a takové úroky z Vašeho vkladu i kdyby byly z prostředků mimo SJM (např. část peněz by byla z daru). Po zániku SJM av rámci jeho vypořádání bude třeba zohledňovat každý Váš příjem.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.