Prodej domu v podílovém spoluvlastnictví

Dobrý den. Vaše otázka se týká realizace práv podílových spoluvlastníků, a sice možnosti prodat předmět spoluvlastnického práva.

Obecně k spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví může být podílové a bezpodílové, avšak společné jmění může vzniknout jen mezi manžely (§ 136 odst. 2 občanského zákoníku), a proto se další výklad bude týkat pouze podílového spoluvlastnictví.

Spoluvlastnictví lze jednoduše charakterizovat jako společné vlastnictví dvou a více subjektů k jedné a téže (společné) věci. Pro spoluvlastnictví je tedy typická pluralita subjektů - spoluvlastníků.

Vycházeje z uvedené plurality subjektů - spoluvlastníků lze rozčlenit vztahy vznikající v rámci spoluvlastnictví na vztahy:

1 / vnitřní - vznikající mezi samotnými spoluvlastníky navzájem a

2 / vztahy vnější - založené vztahem spoluvlastníků a třetím osobám.

Právní úprava občanského zákoníku přitom vychází z definice podílového spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví ideálního, nakolik výška spoluvlastnického podílu toho kterého spoluvlastníka neodpovídá konkrétní reálné části společné věci, ale míře, jakou se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Pokud tedy mluvíme o podílového podílu, rozumí se tím tzv. ideální podíl. Uvedenému odpovídá i konstantní rozhodovací prac soudů.

spoluvlastnický podíl

Podle ustanovení § 137 občanského zákoníku platí, že: "(1) Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. (2) Není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné. "

Z citované právní normy vyplývá, že spoluvlastnický podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech, které jim vyplývají ze spoluvlastnictví ke společné věci.

Spoluvlastnický podíl přitom lze vnímat ve dvou rovinách:

1 / jako vyjádření vlastnického vztahu ke společné věci a

2 / jako vyjádření míry účasti spoluvlastníka na podílového vztahu ke společné věci.

Jak již bylo uvedeno, spoluvlastnický podíl má charakter tzv. ideálního podílu, což znamená, že spoluvlastník není výlučným vlastníkem určité hmotné části společné věci. Z tohoto důvodu nemůže spoluvlastník převést na jiného určitou reálnou část společné věci.

Převod spoluvlastnického podílu

Přestože spoluvlastník nemůže na jiného převést reálnou část společné věci, neznamená to, že by se spoluvlastnických podílů nebylo možné disponovat. Např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp 26 Cdo 2864/2000 byl vysloven následující právní názor: "Ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti má charakter samostatné věci; bylo-li smlouvou převádění více spoluvlastnických podílů, posuzuje se Právní osud jednotlivých podíl samostatně. "

Ideální spoluvlastnický podíl má tedy takříkajíc charakter "věci", a proto může být předmětem občanskoprávních vztahů (kromě jiného může být smlouvou převeden na třetí osobu). Převod spoluvlastnického podílu na jiného je však do určité míří limitován ustanovením § 140 občanského zákoníku, podle kterého platí, že: "Pokud se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. "

Vycházeje ze zadané otázky vyplývá, že uvedené ustanovení jste respektovali a ostatním spoluvlastníkům jste zaslali výzvu k uplatnění jejich předkupního práva. Z otázky je dále zřejmé, že máte vědomost io ustanovení § 605 občanského zákoníku, které určuje, že: "Pokud není dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce . Pokud tato doba uplyne marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná. "

Respektování zmíněno zákonné ustanovení, pokud uplyne lhůta dvou měsíců od nabídky na realizaci předkupního práva, můžete s Vašim spoluvlastnickým podílem volně nakládat a převést jej na třetí osobu.

V dané souvislosti je však nutné zdůraznit, že převést můžete jen Váš spoluvlastnický podíl na domě a ne dům jako takový. Pokud jsou dva spoluvlastníci za prodej společné věci a dva proti, tak dům jako celek zřejmě neprodáte, protože v zásadě někoho nemůžete nutit k tomu, aby uzavřel určitou smlouvu.

závěr

Řešením Vaší situace může být zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví přitom můžete dospět dohodou, která však musí být písemná, nebo pokud dohoda nebude možná, soudní cestou.

Podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského zákoníku platí, že: "Pokud nedojde k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Pokud není rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom na to, aby věc mohla účelně využít a na násilné chování podílového spoluvlastníka vůči ostatním spoluvlastníkům. Li věc žádný ze spoluvlastníků nechce, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. "

Citované zákonné ustanovení přitom představuje základní právní rámec, na jehož základě je možné zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví. V soudním řízení má tedy soud v zásadě tři možnosti, jak zrušit a vyporaidať podílové spoluvlastnictví, a to:

1 / reálným rozdělením společné věci,

2 / přikázáním věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu nebo

3 / prodejem společné věci a rozdělením výtěžku.

Pro úplnost je však nutné poznamenat, že pro soud je závazné i pořadí jednotlivých způsobů vypořádání, a proto k prodeji věci může dojít pouze tehdy, pokud společná věc není dělitelná a pokud se společná věc nepřikazuje jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu.

POKUD spoluvlastník užívá ve společné domě byt s větší podlahovou plochou, než je jeho podíl, tedy užívá společnou věc nad rozsah Svého spoluvlastnických podílů, znamená to, že své spoluvlastnické právo PROVÁDÍ a Nemůže se podílet na výnosech ostatních z bytů, resp. z ostatní části společné věci.

dobrý den

v takovém případě je možné si dat vypracovat i svůj znalecký posudek POkud máte pocit, že Částka z posudku, který dala vypracovat Vaše sestra je vysoká. Kupní cena při předkupního práva by měla představovat obecnou cenu, tedy takovou, za kterou by se spoluvlastnický podíl mohl prodat, aniž byl shop, nebe kupující k tomu nucen.

Podle § 141 odst. 1, 1. věta OZ: "Spoluvlastníci se MOHOU dohodnout o zrušení spoluvlastnictví ao vzájemné vypořádání; ..." V tomto stadiu je to věc dohody mezi vámi.

POKUD se nedohodnete, je třeba zohledňovat zásadu, z níži zákon vychází, že nikoho nelze spravedlivý nutit, aby setrval v podílového vztahu. Tedy je předpoklad, že by byl podán návrh na vypořádání spoluvlastnictví a soud bude postupovat podle § 142 OZ.

Dobrý den,

nakolik se vlastnictví k nemovitosti nabývá zapíšeme do katastru nemovitostí, POkud nejste na LV zapsání i Vy, pak nejste vlastníkem ani spoluvlastníkem. Podle judikatury samotné vynaložení prostředků na pořízení nemovitosti ještě samo o sobě neznamená vznik spoluvlastnictví. Tato skutečnost však nemění nic na tom, že Váš tchán se na Váš úkor bezdůvodně obohatil. Jelikož jste vynaložili vlastní finance na pořízení nemovitosti, jejiž vlastníkem se stal Váš tchán, jde o přijetí plnění bez právního důvodu. Kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, je povinen toto obohacená vydat. Můžete od něj zadat vydání bezdůvodného obohacená, musíte však prokazuje, že jste mu Peníze dali a on jejich použil k nabytí nemovitosti.

Dobrý den,

ak tomu správně rozumím, proběhlo dědické řízení a nyní je Nemovitost rozdělen v podstatě na 3 části, kde jednu polovinu nemovitosti vlastní matka a druhou a vy a Váš bratr vlastníte po 1/4 z druhé poloviny. To, že byl Váš bratr nezletilé když nabyl dědičky podíl neznamená, že o něj přichází v důsledku dosažení plnoletosti. Existuje možnost, abyste zrušili a vypořádali podílového spoluvlastnictví. POKUD by s tým bratr nesouhlasí, muzea kterýkoli z Vás podat k soudu návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. V soudní řízení, Můžete uvést důvodů gamblerství.

Dobrý den. Ve smyslu ustanovení § 82, odst. 1 obchodního zákoníku ,, Zisk určený k rozdělení se dělí mezi Společník rovným dilemat. Podíl na zisku určený na základě roční účetní závěrky je splatný do tří měsíců od jejího schválení. "

Uvedené ustanovení platí pouze v případě, POkud společenská smlouva nestanoví jinak. To znamená, že ve společenské smlouvě se můžete dohodnout i na jinem modely dělení zisku, není to vyloučení. I když jen čas ukáže, jestli Vám to v praxi bude i fungovat a zda se vždy dokážete mezi sebou dohodnout na rozdělení zisku. POKUD byste se totiž nedohodly na rozdělení zisku, tak zisk by nebylo možné vyplatit. Společník, který by měl zájem na Vyplacení by ani nevěděl na jakou výšku má reálné nárok, jelikož její výška má závisela na dohody obou Společník. Takovou změnu doporučuji proto radno promyslet.

Dobrý den,

POkud Nemovitost dosud není ve společné jmeno a manželce Kupní smlouvou převedete 1/2 - ici nemovitosti, tato 1/2 - ica bude součástí společného jmeno. Čili v případě zániku společného jmeno by bylo třeba i tento podíl na nemovitosti vypořádat.

dobrý den

POKUD byly Peníze z prodeje společného domu Patricio do BSM použita na úhradu společných dluhů, pak protistrana nemá nárok na tyto Peníze.

Pokiaľby jste si však z prodeje společného domu uhradili své vlastně úvěr, pak má právo požadovat polovinu těchto peněz.

Tedy ne DŮLEŽITÉ komu Nemovitost patřila, zda Nemovitost patřila do BSM nebo do výlučného vlastnictví jednoho z manželů. POKUD je to myšleno tak, že Nemovitost patřila do výlučného vlastnictví jednoho z manželů a tyto finančně prostředky byly použitého na splácení jeho dluhů, druhá osoba (exmanžel) Nemůže zadala náhradu.

Dobrý den.

Váš bratr Může úkony Ohlédneme Svého dědička podílu dělat až v dědickém řízení před notářem, jehož soudu pověřuje projednání dědictví po zůstaviteli.

Občanský zákoník umožňuje každému dědičné odmítnout dědictví za splnění zákonných podmínek. Prohlášení o odmítnutí dědictví Může Dědic učinit jen do jednoho měsíce ode dne, kdy byl soudem o právu dědictví odmítnout ao následcích odmítnutí vyrozuměn.

Na druhé straně Můžete jako Dědicové v dědickém řízení uzavře dohodu, na jejímž základě Vám bratr přenechá svůj podíl, který mu podle zákona náleží.

Z uvedených důvodů je třeba na první jednání u notáře informovat notáře o úmyslu Vašeho bratra ponechat Vám svůj dědičkou podíl.

Dobrý den, Můžete se dohodnout s bratrem, POkud s tým bude souhlasit. Daň z dědictví se neplatí.

Dobrý den, v případě, že mezi podílového spoluvlastníky nedojde k dohodě o prodeji společné věci nebe o vypořádání podílového spoluvlastnictví, MOHOU se tito domáhat, aby soud podílového spoluvlastnictví zrušil a vypořádat. V žalobě MOHOU spoluvlastníci navrhnout Způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví a to i tak, že soud přikáže společnou věc do výlučného vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu.

Dobrý den. V případě potřeby se na nás můžete znovu obrátit.

Dobrý den,

děkujeme za otázku, na kterou odpovídáme následovně:

1. / K obavě, že chce se druhý spoluvlastník dostat k polovině domu Vašeho manžela uvádíme, že vlastnické právo se nepromlčuje. Vlastnické právo by mohl nabýt kupní nebo darovací smlouvou, případně na základě dědění, co ve Vašem případě zřejmě nehrozí.

2. / Jako věc řešit: Pokud Váš manžel má kupce, který není blízkou osobou podle Obč. zákoníku, přesto, že dům chátrá, doporučujeme, aby bratrovi napsal doporučený dopis a oznámil mu svůj úmysl svůj podíl na nemovitosti prodat a současně uvedl cenu za svůj podíl, za kterou bude předmětný podíl prodán. Ze zákona platí, že pokud bratr Vašeho manžela ve lhůtě do 2 měsíců neuhradí nabízenou cenu, Váš manžel může svůj podíl prodat.

Pokud by chtěl Váš manžel svůj podíl na nemovitosti prodat blízké osobě / vnuk, děti, rodiče atd. podle § 116 a 117 Obč. zákoníku /, nepotřebuje souhlas druhého spoluvlastníka.

Věc může Váš manžel řešit i tak, že svůj podíl na nemovitosti prodá, aniž předmětnou skutečnost oznámil bratrovi. Zde je však riziko, že bratr Vašeho manželasa může žádat prodej podílu od nového vlastníka nebo mu zůstane předkupní právo.

3. / upozorňuje i na ust. stavebního řádu, kde je stanoveno, že "stavební úřad nařídí vlastníku stavby odstranění mimo jiné i v případě závadné stavby ohrožující život nebo zdraví osob, pokud ji nelze hospodárně opravit.

Doporučujeme proto kontaktovat advokáta.

Dobrý den, určitě je to riziko, ale dá se minimalizovat správným nastavením notářské úschovy. Peníze budete poskytovat osobě oprávněné z předkupního práva na základě smlouvy (předpokládám že smlouvy o půjčce), případně, pokud plánujete jinou zmluvua, měly by být stanoveny podmínky za jakých budou peníze poskytnuty a jaké bude proti plnění (pokud vůbec nějaké bude). Peníze budou vloženy do notářské úschovy. Notářskou úschovu můžete nadefinovat tak, že pokud do určitého času nedojde k vyplacení peněz (například do tří měsíců), notářská úschova zanikne a peníze se vrátí zpět na váš účet). Pokud dojde k převodu, peníze budou převedeny na účet prodávajícího. Podmínky, za jakých budou peníze propuštěny prodávajícímu, budou v notářském zápise přesně stanoveny.

Dobrý den, pokud chce manžel byt prodat, Vaše sestra má zákonné předkupní právo. To znamená, že manžel musí nejprve nabídnout svůj podíl jí, pokud ona nebude reagovat na nabídku do 2 měsíců a nezaplatí kupní cenu, manžel může prodat svůj podíl jinému kupujícímu.

Pokud ale Vaše sestra nechce byt prodat ani vyplatit podíl jejímu manželovi, může se manžel obrátit na soud se žalobou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nakolik nikdo nemůže jiného nutit aby setrval v podílovém spoluvlastnictví.

Ještě předtím je však třeba, aby zaslal Vaší sestře písemnou doporučenou výzvu ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Ve výzvě by měl uvést jeho návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a konkrétní částku, kterou by chtěl, aby mu Vaše sestra vyplatila za jeho podíl. Pokud Vaše sestra nebude souhlasit s jeho nabídkou, nebo se nedohodnou na jiné alternativě, soud by Vaši sestru uložil úhradu částky ve výši tržní ceny nemovitosti (jejího podílu). Soud bude v prvním kroku zjišťovat, zda je byt dělitelný. Byty obvykle nejsou dělitelné. V tom případě pak bude posuzovat, zda byt připadne jednomu nebo druhému ze spoluvlastníků. Pokud ho žádný nebude chtít, přistoupí k dražbě bytu.

Dobrý den,

z otázky vyplývá, že nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví a že jeden ze spoluvlastníků podepsal dohodu s RK Zprostředkovatelská svého podílu.

Poznamenáváme, že bez ohledu na obsah smlouvy s realitní kanceláří platí ust. § 140 Obč. zákoníku:

"Pokud se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů."

Z uvedeného zák. ustanovení vyplývá, že i pokud by RK chtěla prodat podíl spoluvlastníka, svého klienta, třetí osobě, musí ho Vám nabídnout k prodeji.

V otázce se ptáte jak namítat neplatnost smlouvy o zprostředkování.

Právní úprava smlouvy o zprostředkování je uvedena v ust. § § 774 až 777 Obč. zákoníku a musí odpovídat ust. zákona č. 102/2014 Sb. o ochraně spotřebitele při prodeji zboží nebo poskytování služeb na základě smlouvy uzavřené na dálku nebo smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory prodávajícího.

Exkluzivita obecně znamená, že prodávající se v určené konkrétní době zavazuje, že ve věci prodeje svého podílu se neobrátí na jinou RK.

V závislosti na tomto kde byla smlouva s RK uzavřena či přímo v prostorách RK nebo mimo její prostor např. při obhlídce nehnuteľnsoti, smlouva musí splňovat stanovené náležitosti.

Pokud smlouva byla uzavřena mimo prev prostorů RK, RK byla povinna předat spotřebiteli v listinné podobě nebo se souhlasem spotřebitele na jiném trvanlivém nosiči jednak vyhotovení uzavřené smlouvy nebo potvrzení o uzavření smlouvy, jakož i potvrzení o výslovném souhlasu spotřebitele a prohlášení podle cit. zákona, že RK může začít s poskytováním služeb před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a prohlášení o tom, že spotřebitel byl řádně poučen resp. vyžádat od spotřebitele předmětný souhlas s poskytováním služeb před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy.

Otázkou tedy je či souhlas spoluvlastníka s poskytováním služeb realiztnou kanceláří byl dán písemně.

Pokud souhlas s poskytováním služeb před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy nebyl dán, pak spoluvlastník jak klient může od smlouvy s RK odstoupit bez uvedení důvodu do 14 dnů od podpisu smlouvy.

Samotná smlouva s RK musí splňovat zákonné náležitosti a mnoho poučení pro spotřebitele jako klienta RK (cca 20).

Proto ohledně vaší smlouvy nemůžeme uvést více, základem však je to, zda z mluva s RK obsahuje povinné náležitosti včetně poučení pro klienta podle zákona o ochraně o ochraně spotřebitele.

Smlouvu nám můžete poslat na kontrolu , abychom Vám věděli přesně poradit podle obsahu vaší smlouvy.