Podílové Spoluvlastnictví - Úhrada Nákladů

Dobrý den,

na Vaši otázku odpovídáme následovně:

V otázce uvádíte že celkem už 13 let hradí veškeré náklady spojené s užíváním nemovitosti, přičemž jste podílovým spoluvlastníkem o velikosti podílu 3/4 k celku. Druhý podílový spoluvlastník nehradí žádné náklady.

Pro komplexnější zodpovězení otázky především z hlediska řešení bychom potřebovali vědět více údajů, zejména pokud se jedná o samotnou nemovitost, její dělitelnost a právní stav, na jehož základě došlo k nabytí vlastnictví.

I. ZÁKLADNÍ PRÁVNÍ ÚPRAVA

Podle ust. §§ 123 a násl. Obč. zákoníku platí:

"Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana."

II. ZÁSADY A PODSTATA podílového spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví je podílové nebo bezpodílové. Společné jmění může vzniknout jen mezi manžely.

Ve smyslu ust. § 137 a násl. Obč. zákoníku:

"Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Pokud není právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné."

Podstata podílového spoluvlastnictví

       Podstata podílového spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnického podílu v takovém rozsahu, v jakém odpovídá velikosti podílů podílových spoluvlastníků. Podstatný tedy podle ustanoví zákona není počet spoluvlastníků / hledisko počtu osob /, ale podíl, který na jednotlivých spoluvlastníků připadá k celku, resp. ve vztahu k celku.

Následně tomu odpovídá i podíl na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví nemovitosti, kterými je i úhrada běžných nákladů spojených s užíváním nemovitosti, ve Vašem případě 75% a 25% k celku, a to:

a / Právo hospodaření se společnou věcí, za které lze považovat i užívání společné věci, údržbu, opravu, úpravu věci, její změnu, popř. její odstranění.

Platí ust. § 139 Obč. zákoníku:

"Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud jde o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. "

Důležitou změnou společné věci je např. přestavba domu, přístavba domu, velké investice.

b / Velikost podílu určuje i to, v jakém poměru se podílí spoluvlastník na užitcích a přírůstcích a nese náklady s věcí spojené.

c / Velikost podílu určuje i to, jaký podíl připadne z výtěžku z prodeje, zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví připadne ostatním spoluvlastníkům ve vztahu k celku.

III. JUDIKATURA

Z pohledu Vašeho případu je důležité rozh. NS SR 4 M Cdo 12/2011 z 27. 2.2012:

"Z hlediska povahy nároků a jejich promlčení třeba rozlišovat mezi náklady na nutnou opravu a údržbu věci a náklady na opravu a údržbu věci, které nebyly nezbytné, mezi náklady v běžné záležitosti av ostatních záležitostech (§ 139 Obč. Zákoníku), mezi náklady, s kterými spoluvlastníci vyslovili souhlas nebo které byly některým spoluvlastníkem vynaložené bez tohoto souhlasu. "

"Je třeba také zjišťovat, zda za trvání podílového spoluvlastnictví došlo mezi spoluvlastníky k dohodě o způsobu úhrady těchto nákladů, protože až tehdy by bylo možné správně posoudit i případnou námitku promlčení vůči takové pohledávce.

S přihlédnutím k tomu pak půjde

- buď o majetkové právo investora spoluvlastníka uplatňované vůči druhému spoluvlastníku podle § 511 odst. 3 (pozn. Společné závazky), § 137 odst. 1 a § 139 odst. 1,2,3 Obč. zákoníku, které se promlčí v tříleté promlčecí době podle § 101 Obč. zákoníku, (pozn.: běžné náklady)

- nebo o právo na vydání bezdůvodného obohacení které může uplatňovat investující spoluvlastník již za trvání spoluvlastnického vztahu, které se promlčí v době podle § 107 Obč. zákoníku v souvislosti s vynaložením nákladů na opravu nebo údržbu, (3 letá promlčecí lhůta), (pozn.: nevyhnutelné náklady)

- nebo o právo na vydání neoprávněného majetkového prospěchu ve výši zhodnocení podílu druhého spoluvlastníka v souvislosti se zánikem podílového spoluvlastnictví, které se promlčí v dvouleté promlčecí době podle § 107 Obč. zákoníku od zániku tohoto spoluvlastnictví. (pozn.: náklady, které nebyly nezbytné).

Důležitý je i rozsudek NS SR 6 Cdo 184/2010:

"Při posuzování rozsahu užívání společné věci však nemusí být rozhodující pouze velikost užívané části věci (výměra části pozemku), ale rozhodující může být užitná (hospodářská) hodnota užívané části věci, pokud je tato hodnota, vzhledem ke konkrétním okolnostem, u jednotlivých částí věci, rozdílná. "

IV. DOPORUČENÍ A ŘEŠENÍ

  1. / Doporučujeme opatřit resp. shromáždit všechny doklady, které prokazují provedené úhrady titulem běžných nákladů spojených s užíváním nemovitosti (voda, energie, plyn, poplatky za odvoz odpadu), jakož i ty, které se platí bez ohledu na to, zda se nemovitost užívá nebo neužívá, např. daň z nemovitosti, dále náklady na běžnou údržbu a opravy nemovitosti. Rozpočítání nákladů bude záviset buď z rozsahu skutečného užívání nemovitosti nebo od velikosti spoluvlastnického podílu.

2. / Z otázky předpokládáme, že nemovitost užíváte jako spoluvlastníci celou, že nemáte vymezené prostory, do nichž nemá přístup druhý spoluvlastník. Pak otázka úhrady nákladů na běžný provoz a užívání nemovitosti (voda, el., Plyn, odpad) by měly být hrazeny v podílu 1/2 k celku, a nikoli podle velikosti spoluvl. podílu 75% a 25%. Je to však věc dohody.

3. / upoutat Vaši pozornost i na běh promlčecí lhůty. Nepíšete v otázce, zda z Vaší strany byly provedeny nějaké investice do nemovitosti. Obecná promlčecí lhůta je 3 roky. Za celé období 13 let náklady zřejmě nevymôžete, nakolik je pravděpodobné, že dlužník vznese námitku promlčení, a to pokud se jedná o běžné provozní náklady (voda, el., Plyn, topení apod.), Tak i různé opravy a údržbu nemovitosti.

4. / Navrhujeme, abyste se pokusili o písemnou dohodu, s tím, že podílový spoluvlastník, který dosud nehradí žádné náklady, tyto písemně uznáno co do důvodu a rozsahu ve smyslu ust. Obč. zákoníku. Za období 13 let předpokládáme, že byly Vámi hrazeny také různé náklady na opravu nemovitosti. Při vypořádání dohodou, jakož i při uplatnění cestou soudu, musí být jasně identifikovány, identifikovatelné a ohodnoceny v penězích.

Na toto poukazuje také rozsudek NS ČR č. NS SR 4 M Cdo 12/2011 z 27. 2.2012:

"Bylo by třeba podrobně zjistit charakter těchto oprav či úprav, především, zda šlo o nezbytné opravy nebo údržbu, zda byly běžnou záležitostí nebo ne av záporném případě, zda účastnice dali k jejich provedení souhlas a zda také došlo k dohodě o způsobu úhrady těchto nákladů . "

V případě, že nedojde mezi vámi k dohodě budete muset podat návrh k soudu žalobu o vydání bezdůvodného obohacení resp. náhradu škody.

5. / Další možností řešení celé nemovitosti a současně vypořádání vzniklých - Vámi uhrazených nákladů je i rozdělení nemovitosti na dvě samostatné bytové jednotky, což však bude představovat i investice, na kterých se budete muset dohodnout (neznáme nemovitost).

6. / Možností je zrušení podíl spoluvlastnictví bez povinnosti platit finanční náhradu ustupující spoluvlastníku (25%), resp. v nižší částce vzhledem k jeho závazky vůči Vám za 13 let, a zřízení věcného břemene ve prospěch menšinového spoluvlastníka.

V. ZÁVĚR

Doporučujeme, abyste se obrátili na advokáta, aby Vám ve věci s celou věcí pomohl, sepsal potřebné listiny a iv celém případě právně zastupoval.

Pokud by součástí vypořádání by byly smlouvy o převodu nemovitosti a tyto by byly sepisovala advokátem máte právní jistotu, že smlouva neodporuje zákonu, neobchází zákon, nepříčí se dobrým mravům, a posouzení, zda uzavřením smlouvy nedojde ke skutečnosti zakládající vznik škody (jedná se o tzv . autorizaci smlouvy advokátem).

Advokát je také pojištěn pro případ vzniku škody v souvislosti s autorizací smlouvy o převodu nemovitosti a účastníkům smlouvy musí sdělit výši pojistného krytí i pojišťovnu, v níž je pojištěn. Autorizace smlouvy advokátem zaručuje, že smlouvy bude právně bezvadné.

Věříme, že jsme Vám pomohli.

Podíl spoluvlastníci se MOHOU dohodnout o změně podstaty společné věci, a to i dodatečně. Nesouhlas spoluvlastníka tu však nelze nahradit rozhodnutím soudu.

Ochranu práv podílového spoluvlastníka proti zásahu ze strany druhého ze spoluvlastníků, který bez souhlasu spoluvlastníka (spoluvlastníků) mění nebo změny podstatu společné věci, soud přizná s použitím ustanovení § 132 OZ (nyní § 126 OZ). Dotyčnému spoluvlastníky náleží i právo na náhradu škody, která mu uvedeným jednáním spoluvlastníka případ vzniku.

Dobrý den.

Ve smyslu občanského zákoníku podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Ve smyslu tohoto ustanovení by se tedy podílníky spoluvlastníci mele along podílet na úhradě nákladů na provoz a údržbu dotyčného domu, a to poměrně podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

POKUD jste podílového spoluvlastníky se stejnými spoluvlastnických podílů, tak oba spoluvlastníci by mely na úhradě těchto nákladů podílet v zásadě rovným dilematu. Spoluvlastníci TÉTO nemovitosti se však MOHOU dohodnout i jinak, přičemž dohoda má vždy přednost před zákonnou úpravou.

Pokud jde o pojištění nemovitosti, tak předmětem pojistné smlouvy je Nemovitost jako celek, proto by pojistka Měla hradit oběma spoluvlastníky podle výše jejich spoluvlastnických podílů.

Náklady spojené s užíváním domu, tj Zejména odplaty za vodu, elektřinu, plyn a pod., By Melia hradit obyvatelé předmětného domu. Předpokládám však, že i když dům má dvě bytové jednotky se samostatnými vchody, Měřiče (vodoměr, Elektroměry, plynoměr apod.) Nejsou Oddělení zvlášť pro bytové jednotky. V tomto případě je na dohoda spoluvlastníků jakým způsobem se domluvte na úhradě těchto nákladů, protože je velmi obtíže určit bez oddělení nádobu, která bytová jednotka kolik spotřebovala z naměřených množstvích.

Proto doporučuji, POkud je to reálné možné, zajistit oddělení Merica pro jednotlivé bytové jednotky.

Dobrý den,

na Vaši otázku uvádí následující odpověď:

1. / Píšete, že spoluvlastník bytu odmítá uhradit platby Související s užíváním bytu, resp. podíl na něj připadající.

2. / Ve věci V souladu s ust. Obč. zákoníku je třeba rozlišovat kdo byt užíval v období, za které zadáte od spoluvlastníka uhradit jeho podíl. Jde o to kým av jakém rozsahu byl byt užíval. POKUD jste byt užívali Vy a neužíval ho druhý spoluvlastník, jsme toho názoru, že by měl uhradit jen podíl na něj připadající z plateb, které se musí platit i kdyby byt neužíval nikdo např. daň z nemovitostí, pojištění nemovitosti a pod. Na druhé straně v případě Vašeho užívání celé nemovitosti má druhý spoluvlastník právo na úhradu za užívání celého bytu Vámi.

Je třeba rozlišovat tedy rozsah užívání resp. neužíváním bytu v období, za které požadujete od spoluvlastníka náhradu a jednotlivé položky spotřeby, které jsou spojený s užíváním bytu / voda, el., plyn, topení, daň z nemovitostí, pojištění bytového domu a pod.

POKUD byt neužíval nikdo v období, za které požadujete úhradu od spoluvlastníka, doporučujeme výzvu k finančními vypořádání a následné věc postoupit soudu POkud Vaše výzva zůstala bez povšimnutí. Nyní je k tomu vhodné období, nakolik už byste Meli výt vyúčtování za byt za rok 2017.

Dobrý den, děkujeme za Vaši reakci a i poděkování.

Na otázku odpovídáme následovně:

1. / Především je třeba uvést, že v případě sepsání smlouvy, bez ohledu na to, jaká bude / darovací, kupní, zaopatřovací / bude potřebný souhlas - podpis převodce, tedy Vašeho strýce. Z toho vyplývá, že je nezbytné osobní jednání, ledaže strýc by se dal v projednávaném případě zastupovat na základě plné moci.

2. / Chápeme Vaši situaci. Nejideálnějším řešením by bylo, kdyby svůj podíl na Vás převedl formou daru a to s tím, že by bylo zřízeno věcné břemeno - právo doživotního užívání a bydlení v nemovitosti. Toto věcné břemeno však neznamená, že se nemá podílet na základních poplatcích spojených s užíváním nemovitosti / voda, el., Plyn /, a to alespoň částečně. Kupní smlouva za cenu dle znal. posudku by spravedlivá nebyla ve vztahu k Vám / vámi vynaložené náklady /.

3./V případě dědění v otázce píšete, že nemá potomky. Ve smyslu ust. § 475 Obč. zákoníku "pokud nedědí manžel ani žádný z rodičů, dědí ve třetí skupině stejným dílem zůstavitelovi sourozenci a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a kteří z tohoto důvodu pečovali o společnou domácnost nebo byli odkázáni výživou na zůstavitele. "

4. / V případě dědic. řízení byste si mohla uplatňovat Vámi vynaložené náklady. Pro tento případ je možné za života, aby strýc písemně potvrdil tento jeho závazek vůči Vám co do důvodu a rozsahu, tak, aby toto nebylo zpochybnitelné v dědic. řízení. je na dohodě se Vašim strýcem, jak se dohodnete na řešení jeho vinu vůči Vám a zřejmě i on čeká na řešení, které s ním je třeba probrat.

5. / V každém případě doporučujeme konzultaci u advokáta, který, jak jsme již uvedli v předchozí odpovědi, provede tzv. autorizaci smlouvy a máte tak právní jistotu, že smlouva bude právně perfektní.

6. / Pokud se jedná o odměnu advokáta, i zde je možná dohoda ve smyslu ust. zákona o advokacii vzhledem k majetkové poměry klienta.

Dobrý den, náklady se počítají podle výšky podílů.

Dobrý den,

podle ust. § 140 občanského zákoníku platí (citujeme):

"Pokud se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké ( § 116, 117 ). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů."

Jelikož je byt v podílovém spoluvlastnictví a spoluvlastnický podíl tchyně převedla na blízkou osobu ve smyslu ust. § 140 Obč. zákoníku, jelikož vnuk patří také mezi tyto osoby, tchyně nebyla povinna nabídnout svůj podíl na prodej Vašemu synovi a tedy mohla bez souhlasu resp. informování Vašeho syna o darování svého podílu na nemovitosti, svůj podíl darovat svému vnukovi.

Není podstatné, zda vnuk žil společně s tchyní.

V případě, že byste toto darování chtěli napadnout u soudu, bylo by to možné jen v případě, že darovací smlouva byla uzavřena v tísni, za nápadně nevýchodných podmínek pod nátlakem, nebo z důvodu, že tchyně nebyla způsobilá k právním úkonům. Určitě Vám před napadením darovací smlouvy doporučuji konzultaci u advokáta, který Vám poradí, jak napadnout darovací smlouvu a zda máte šanci na úspěch.

Dobrý den,

protože byt je v podílovém spoluvlastnictví, na to, aby Váš syn dal byt do nájmu třetí osobě, potřebuje souhlas druhého spoluvlastníka.

Otázka placení nákladů za byt: Protože byt je v podílovém spoluvlastnictví, pak platí ust. § 137 Obč. zákoníku (citujeme):

"Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci."

Váš syn jako podílový spoluvlastník může druhému spoluvlastníku předložit návrh na prodej svého podílu. V případě, že se nedohodnou, syn má možnost podat návrh k soudu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Ve věci zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví doporučujeme kontaktovat advokáta, aby smlouva byla právně perfektní.

Dobrý den, k jednotlivým otázkám uvádíme následující odpovědi:
1. / Stavební práce na nemovitosti a její rekonstrukce: Zde platí ust. § 139 Obč. zákoníku:

"(1) Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
(2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
(3) Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. "

Navíc v souladu s ust. stav. pořádku bylo nutné provést ohlášení stav. úřadu případně požádat o stav. povolení v závislosti na druhu a rozsahu stav. prací. Doporučujeme oznámit stav. úřadu stav. úpravy bez ohlášení případně stavebního povolení a ostatních vlastníků vyzvat, aby v pracích nepokračovaly až do podepsání dohody o hospodaření s nemovitostí.

Vymáhat náklady na rek. práce od Vás jako podíl. spoluvlastníků by mohli a to titulem vydání bezdůvodného obohacení, kde platí lhůta 2 roky, max. 3 roky (§ 107 Ob. Zákoníku).

2. / Užívání domu: Zřejmě v této otázce k dohodě nedojde, tedy aby Vám zpřístupnily dům k užívání v rozsahu Vašich podílů spolu s Vaší mámou. Potom do úvahy přichází žádat o vydání bezd. obohacení, protože užívají i Vaše podíly na nemovitosti. Nájemné vymáhat nemůžete, protože nájemní smlouva není podepsána. Výše bezdůvodného obohacení bude fakticky spočívat ve výši nájmu za Váš podíl na nemovitosti.

3. / Úvodem poznamenáváme, že Vaše matka jako podíl. spoluvlastník a blízká osoba může na Vás převést svůj podíl, aniž nabídla odkup svého podílu ostatním spoluvlastníkům. Platí zde ust. § 140 Obč. zákoníku:
"Pokud se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů."
Pokud by se tak stalo následně v případě podání žaloby na zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví Vaše máma by již nebyla účastníkem soudního řízení.
Pokud by svůj podíl Vaše máma na Vás nepřevedla ať už na základě darovací či kupní smlouvy, pak je pravdou, že pokud byste podali návrh k soudu o zrušení a vypořádání podle. spoluvlastnictví s tím, že byste chtěli nabýt celou nemovitost, pak Vaše matka jako podíl. spoluvlastník by byla účastníkem soud řízení u zrušení a vypořádání na ztrátě žalovaných - na straně žalovaného.

V soudním řízení by byl ustanoven znalec k určení tržní hodnoty nemovitosti.

Doporučujeme kontaktovat advokáta za účelem sepsání dohody o zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví s možností zřízení věcného břemene spočívajícího v doživotním užívání nemovitosti se zápisem katastru nemovitostí (ujo, 66 letá teta).