Musí souhlasit s dohodu všichni spoluvlastníci?

^Odpověď

Dobrý den.

Z vaší žádosti máme za to, že osoba, se kterou se chcete vypořádat není blízkou osobou dle ust. § 116 a 117 občanského zákoníku, (tj. Příbuzný v řadě, rodič, dítě, sourozenec a manžel) proto prioritně dáváme do pozornosti ustanovení občanského zákoníku upravujících podílové spoluvlastnictví.

Základem vlastnického práva je ve smyslu § 123 zákona č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku (dále jen ,, občanský zákoník ") právo vlastníka v mezích zákona předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.

Věc může být ve smyslu § 136 odst. 1 občanského zákoníku ve spoluvlastnictví více vlastníků.

Podle § 136 odst. 2 občanského zákoníku je spoluvlastnictví podílové nebo bezpodílové. Společné jmění může vzniknout jen mezi manžely.

Na závěr naší odpovědi se však pro úplnost věnujeme i ustanovením upravujícím společné jmění manželů.

podílové spoluvlastnictví

Základní úprava podílového spoluvlastnictví je obsažena v § 137 - 142 občanského zákoníku.

V souladu s § 137 odst. 1 občanského zákoníku platí, že podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.

Spoluvlastnický podíl je v podstatě číselným vyjádřením právního statusu spoluvlastníka ve vztahu ke společné věci, a tedy určuje míru účasti na právech a povinnostech vážících se k této společné věci.

Ust. § 139 občanského zákoníku stanoví, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.

Podle § 139 odst. 2 občanského zákoníku o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů.

Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

Podle § 140 občanského zákoníku jestliže se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Ust. § 141 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví ao vzájemném vypořádání; je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, dohoda musí být písemná.

Podle § 141 odst. 2 občanského zákoníku je každý ze spoluvlastníků povinen vydat ostatním na požádání písemné potvrzení o tom, jak se vypořádali, neměla již dohoda o zrušení spoluvlastnictví ao vzájemném vypořádání písemnou formu.

Každý má právo disponovat se svým podílem, může jej převést na jiného, může jej darovat, přenechat závětí.

Forma vypořádání podílů

Uspořádat vzájemné právní vztahy mezi dvěma spoluvlastníky Vám umožňuje současná právní úprava buď uzavřením Směnná smlouvy (zaměníte svůj spoluvlastnický podíl k některé z nemovitosti za spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka k jiné nemovitosti zapsané na jiném listu vlastnictví), případně uzavřením darovací nebo kupní smlouvy.

Predpoklamáme, že pokud jste zapsáni oba na stejných listech vlastnictví, Vaše podíly by mohly být přibližně ve stejné velikosti a ve stejné ceně, což je důležité při uzavření Směnná smlouvy v tom smyslu, zda se záměna proběhne úplatu nebo bezúplatně.

Je však třeba zdůraznit, že v případě pokud druhý spoluvlastník není Vám blízkou osobou ve smyslu výše uvedeného, takový převod spoluvlastnického podílu a to ať už na základě Směnná, darovací, případně kupní smlouvy podléhá právnímu režimu podle § 140 občanského zákoníku, podle kterého ostatní podílníky spoluvlastníci mají k převádění podílu předkupní právo.

To znamená, že před uskutečněním zamýšleného převodu jste povinni všem spoluvlastníkem nabídnout k prodeji svůj spoluvlastnický podíl s uvedením za jakou cenu.

Pokud ostatní spoluvlastníci se Vaši nabídku by nereagovali vůbec, máte možnost bez souhlasu ostatních spoluvlastníků převést svůj spoluvlastnický podíl na druhého spoluvlastníka.

V případě, že by reagovaly více spoluvlastníci, mají právo vykoupit převáděn podíl podle velikosti jejich podílů.

Jelikož nám není známo, zda nejde o společnou nemovitost podle ust. § 8 zákona č. 97/2013 Sb o pozemkových společenstvích pro úplnost věci uvádíme, že na převod spoluvlastnického podílu v tamto případě se vztahuje § 9 odst. 7 tohoto zákona, podle kterého jde-li o převod mezi členy společenství se nevztahuje ust. § 140 občanského zákoníku a tudíž převod spoluvlastnického podílu lze uskutečnit bez provedení nabídky prodeje ostatním spoluvlastníkům společné nemovitosti.

Při provedení záměny pozemků je třeba respektovat ust. § 24 odst. 1 zákona č. 180/1995 Sb o některých opatřeních na uspořádání vlastnictví k pozemkům ve vztahu k nabývání zaměňován pozemku v tom smyslu, aby při vypořádání spoluvlastnictví nevznikl ke stávajícím pozemkům spoluvlastnický podíl nebyl menší než 2000 m2 u zemědělské půdy a 5000 m2 u lesních pozemků.

To neplatí, pokud se podíl na pozemku spoluvlastníka zvyšuje jiným podílem nebo částí podílu na stejném pozemku a vlastnictví převáděného podílu nebo podílu, který byl předmětem přechodu vlastnického práva zanikne.

Jelikož nám není známa ani skutečnost, zda nejde o zemědělský pozemek doporučujeme tento převod řešit prostřednictvím buď notáře nebo advokáta ve vztahu k možné aplikaci zákona č. 140/2014 Sb o nabývání vlastnictví zemědělského pozemku ao změně některých zákonů v platném znění.

společné jmění

Ve smyslu § 143 občanského zákoníku je ve společném jmění manželů vše, co může být předmětem vlastnictví a co nabyl některý z manželů za trvání manželství, s výjimkou věcí získaných dědictvím nebo darem, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě nebo výkonu povolání jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka.

Na základě výše uvedeného vyplývá, že pokud by podíly, které se mají vypořádat, nebyly součástí Vašeho společného jmění, budete postupovat podle výše uváděných ustovení občanského zákoníku upravujících podílové spoluvlatníctvo.

Pokud by však předmětné podíly byly součástí společného vlastnictví, nelze vypořádat je tak, aby na každém z listech vlastnictví zůstal jen jeden vlastník.

V této souvislosti ještě doplňujeme, že občanský zákoník v ust. § 143a odst. 1 umožňuje manželem dohodou rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění. Obdobně se mohou dohodnout io správě společného majetku.

Ve smyslu § 148 občanského zákoníku je dokonce možné ze závažných důvodů, zejména pokud by další trvání bezpodílového spoluvlastnictví odporovalo dobrým mravům, aby soud na návrh některého z manželů toto spoluvlastnictví zrušil i za trvání manželství.

souhlas manžela

Na závěr si ještě pro úplnost dovolujeme upozornit na ust. § 145 odst. 1 občanského zákoníku, který stanoví, že běžné věci týkající se společných věcí může vyřizovat každý z manželů. V ostatních věcech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný.

Následně v souladu s ust. § 145 odst. 2 občanského zákoníku platí, že z právních úkonů týkajících se společných věcí jsou oprávněni a povinni oba manželé společně a nerozdílně.

Na základě výše uvedených ustanovení občanského zákoníku si Vás dovolujeme upozornit, že pokud jsou podíly, které si chcete vypořádat, ve společném jmění mezi Vámi a Vaší manželkou, musí s uzavřením dohody souhlasit, což dosvědčí svým podpisem na dohodě.

V opačném případě by se mohla Vaše manželka ve smyslu § 40a občanského zákoníku u soudu dovolat neplatnosti právního úkonu. V tom případě by se na takový právní úkon hledělo tak, jako by se nikdy nevykonal a Vy byste byli povinen vrátit věci do původního stavu.

Vypořádat Podílové spoluvlastnictví lze dohodou uzavřenou před mediátorem, notářem nebo advokátem. Pokud k dohodě nedojde podílové spoluvlastnictví může vypořádat na základě žaloby soudu. Doporučujeme Vám proto vyhledat advokáta nebo mediátora a pokusit se celou záležitost nejprve řešit mimosoudně. Ušetříte tím finanční prostředky i čas.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den, hodnota nemovitosti se stanoví dohodou, POkud se neumějí dohodnout, tak nejjistější řešení (nejvíc pravého) je stanovit cenu znaleckým posudkem. Cena stanovená realitní kanceláří se přibližuje tržní ceně stanovené znalcem.

Cena uvedená notářem nemá žádnou vypovídací hodnotu a není rozhodující.

POKUD se nedohodnete na ceně, tak se nedohodnete ani na vypořádání a tedy asi budete věc resi soudní cestou. Advokát se snažil Naji nejlepší řešení. V případě dalších dotazů mi napište.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.