Jeden ze spolumajitelů nesouhlasí s prodejem domu

Dobrý den,

na začátku uvádím, že ve Vaší věci bych doporučoval se obrátit na advokáta, jelikož se jedná o složitější právní problém.

Vaše sestra měla právo prodat svůj podíl bez Vašeho souhlasu, jelikož předkupní právo jako takové již není upraveno v zákoně. Sestra, resp. nový vlastník však neměl právo uzavřít nájemní smlouvu bez Vašeho souhlasu. Taková nájemní je neplatná. Uvedené judikoval i Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 508/2019, ze dne 8. 1. 2020, konkrétně: "Spoluvlastnický podíl vyjadřuje podle o. z. pouze rozsah, v jakém jednotliví spoluvlastníci vykonávají a nesou shodná práva a povinnosti, které pro ně vyplývají z vlastnictví společné věci jako celku. U podílových spoluvlastníků jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. Jestliže nedojde k reálnému rozdělení pozemků mezi spoluvlastníky, nemůže být samostatným předmětem nájmu či pachtu ideální spoluvlastnický podíl na pozemcích; smluvní projevy účastníků však mohou být vyjádřeny na více listinách. Vznik práva nájmu ideálního podílu (reálně blíže neurčeného) je proto pojmově vyloučen (stejně jako za předcházející právní úpravy)."

Doporučuji o neplatnosti nájemní smlouvy uvědomit nového vlastníka písemní formou. V případě, že na tuto nebude reagovat, musíte se obrátit na soud. Dále se nabízí zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že nového vlastníka z jeho podílu vyplatíte. 

Dobrý den,

na začátku uvádím, že ve Vaší věci bych doporučoval se obrátit na advokáta, jelikož se jedná o složitější právní problém.

Vaše sestra měla právo prodat svůj podíl bez Vašeho souhlasu, jelikož předkupní právo jako takové již není upraveno v zákoně. Sestra, resp. nový vlastník však neměl právo uzavřít nájemní smlouvu bez Vašeho souhlasu. Taková nájemní je neplatná. Uvedené judikoval i Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 508/2019, ze dne 8. 1. 2020, konkrétně: "Spoluvlastnický podíl vyjadřuje podle o. z. pouze rozsah, v jakém jednotliví spoluvlastníci vykonávají a nesou shodná práva a povinnosti, které pro ně vyplývají z vlastnictví společné věci jako celku. U podílových spoluvlastníků jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. Jestliže nedojde k reálnému rozdělení pozemků mezi spoluvlastníky, nemůže být samostatným předmětem nájmu či pachtu ideální spoluvlastnický podíl na pozemcích; smluvní projevy účastníků však mohou být vyjádřeny na více listinách. Vznik práva nájmu ideálního podílu (reálně blíže neurčeného) je proto pojmově vyloučen (stejně jako za předcházející právní úpravy)."

Doporučuji o neplatnosti nájemní smlouvy uvědomit nového vlastníka písemní formou. V případě, že na tuto nebude reagovat, musíte se obrátit na soud. Dále se nabízí zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že nového vlastníka z jeho podílu vyplatíte. 

Dobrý den,

na začátku uvádím, že ve Vaší věci bych doporučoval se obrátit na advokáta, jelikož se jedná o složitější právní problém.

Vaše sestra měla právo prodat svůj podíl bez Vašeho souhlasu, jelikož předkupní právo jako takové již není upraveno v zákoně. Sestra, resp. nový vlastník však neměl právo uzavřít nájemní smlouvu bez Vašeho souhlasu. Taková nájemní je neplatná. Uvedené judikoval i Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 508/2019, ze dne 8. 1. 2020, konkrétně: "Spoluvlastnický podíl vyjadřuje podle o. z. pouze rozsah, v jakém jednotliví spoluvlastníci vykonávají a nesou shodná práva a povinnosti, které pro ně vyplývají z vlastnictví společné věci jako celku. U podílových spoluvlastníků jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. Jestliže nedojde k reálnému rozdělení pozemků mezi spoluvlastníky, nemůže být samostatným předmětem nájmu či pachtu ideální spoluvlastnický podíl na pozemcích; smluvní projevy účastníků však mohou být vyjádřeny na více listinách. Vznik práva nájmu ideálního podílu (reálně blíže neurčeného) je proto pojmově vyloučen (stejně jako za předcházející právní úpravy)."

Doporučuji o neplatnosti nájemní smlouvy uvědomit nového vlastníka písemní formou. V případě, že na tuto nebude reagovat, musíte se obrátit na soud. Dále se nabízí zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že nového vlastníka z jeho podílu vyplatíte. 

Dobrý den, od 1. 7. 2020 byla zrušena povinnost předkupního práva, kdy prodávající spoluvlastník měl povinnost svůj podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům.

Ve Vašem případě je v současné době dle Občanského zákoníku možné řešit výše uvedené několika způsoby. 

Prvním způsobem je dohoda spoluvlastníků o prodeji nemovitosti. Druhým způsobem je, že spoluvlastník, který nechce nemovitost prodat, podíl odkoupí. Třetí možností je prodej podílu třetí osobě, nicméně mám za to, že v tomto případě prodávající získá nejméně výhodnou nabídku. Další možností je vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou dle ust. § 1140 Občanského zákoníku, který stanoví, že: “Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.”

Po podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví soud nařídí soudní jednání, kde můžete dospět ke třem variantám řešení: rozdělení společné věci, pokud je to možné / přikázání společné věci jednomu za přiměřenou náhradu a / prodej nemovitosti prostřednictvím dražby.

Dobu soudního řízení však není možné specifikovat, neboť bude jistě záležet na složitosti soudních jednání, na možnost dohody ze strany Vás a bratra, dále na zahlcenost soudu apod. 

Dobrý den, předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 zrušilo.
Pokud tedy nyní spoluvlastník chce svůj podíl prodat / darovat, může tak učinit bez vědomí dalších spoluvlastníků. Jedinou výjimkou, kdy je nutné předkupní právo vůči ostatním spoluvlastníkům využít, je situace, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Tomuto se děje za situce uvedené v ust. § 1124 Občanského zákoníku.§ 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Co se týče odkupu podílu a vyplacení z Vaší strany, není z dotazu zřejmé, na co přesně se ptáte. Pokud se Váš dotaz zaměřuje na prodej podílu, tento bude probíhat prostřednictvím kupní smlouvy a záleží na smluvních stranách, na jaké výši se dohodnou. Pokud se nedohodnou, nebude možné kupní smlouvu uzavřít.

Je však možné využít institut zrušení a vypořádání spoluvlasnictví. Obecně platí, že nikdo není povinen setrvat ve spoluvlastnictví. 

První možností j uzavřít dohodu a dohodnout se na způsobu vypořádání spoluvlastnictví s odpovídajícím vyplacením daného podílu. 
Pokudse nebudete schopni spolu dohodnout na vypořádání spoluvlastnictví, bude muset rozhodnout po podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví soud- viz. ust. § 1143 Občanského zákoníku.Soud posuzuje jednak návrh uvedený v žalobě jedné strany, nicméně v rámci soudního jednání samozřejmě vyslechne návrh i druhé strany a snaží se najít kompromis, nejlépe dojít ke smírnému vyřešení. Soud může rozhodnout několika způsoby: Rozdělí společnou věc, pokud se tím podstatně nesníží její hodnota, dále může věc přikázat jednomu za přiměřenou náhradu, při nemožnosti předchozích variant nařídí prodej ve veřejné dražbě (viz. ust. § 1147 a násl.).
Co se týče vypořádání spoluvlastněné nemovitosti, kdy si jeden spoluvlastník chce nemovitost ponechat a druhého vyplatit, je určujícím pro stanovení ceny k vyplacení podílu znalecké ocenění dané nemovitosti. Ve většině případů se jedná o tržní cenu rozhodnou v době, kdy se o nemovitosti jedná. 

Dobrý den, samozřejmě nejlepším a nejjednodušším způsobem je dohoda mezi spoluvlastníky, na základě které by bylo možné vypořádat spoluvlastnický podíl.

Pokud však není možné nalézt kompromis mezi spoluvlastníky, bude třeba, by o spoluvlastnickém podílu rozhodl soud.

Občanský zákoník obecně stanovuje, že nikdo nesmí být nucen setrvat ve spoluvlastnictví:

§1140 Obč. zákoníku říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“

Pokud tedy otec nechce vlastnit se sestrou nemovitost, je třeba, aby podal žalobu na vypořádání spoluvlastnictví soudu. Podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví soudu je zakotveno v ust. § 1143 Občanského zákoníku. Soud posuzuje jednak návrh uvedený v žalobě jedné strany, nicméně v rámci soudního jednání samozřejmě vyslechne návrh i druhé strany a snaží se najít kompromis, nejlépe dojít ke smírnému vyřešení. Soud může rozhodnout několika způsoby: Rozdělí společnou věc, pokud se tím podstatně nesníží její hodnota, dále může věc přikázat jednomu za přiměřenou náhradu, při nemožnosti předchozích variant nařídí prodej ve veřejné dražbě (viz. ust. § 1147 a násl.).

Další variantou, avšak podle mého názoru pro Vás nereálnou je prodej podílu třetí osobě, neboť již bylo zrušeno předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky.

Dobrý den, na počátku odpovědi na Váš dotaz uvádím, že realitní kancelář má více méně pravdu, a to z následujících důvodů:
Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 zrušilo.
Pokud tedy nyní spoluvlastník chce svůj podíl prodat, může tak učinit bez vědomí dalších spoluvlastníků. 
Jedinou výjimkou, kdy je nutné předkupní právo vůči ostatním spoluvlastníkům využít, je situace, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Tomuto se děje za situace uvedené v ust. § 1124 Občanského zákoníku.
§ 1124
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Dále jen nutné uvést, že dle Občanského zákoníku platí, že nikdo není povinen setrvat ve spoluvlastnictví. 
První možností j uzavřít dohodu a dohodnout se na způsobu vypořádání spoluvlastnictví s odpovídajícím vyplacením daného podílu. 
Pokud se nebudete schopni spolu dohodnout na vypořádání spoluvlastnictví, bude muset rozhodnout po podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví soud- viz. ust. § 1143 Občanského zákoníku.Soud posuzuje jednak návrh uvedený v žalobě jedné strany, nicméně v rámci soudního jednání samozřejmě vyslechne návrh i druhé strany a snaží se najít kompromis, nejlépe dojít ke smírnému vyřešení. Soud může rozhodnout několika způsoby: Rozdělí společnou věc, pokud se tím podstatně nesníží její hodnota, dále může věc přikázat jednomu za přiměřenou náhradu, při nemožnosti předchozích variant nařídí prodej ve veřejné dražbě (viz. ust. § 1147 a násl.).
Co se týče vypořádání spoluvlastněné nemovitosti, kdy si jeden spoluvlastník chce nemovitost ponechat a druhého vyplatit, je určujícím pro stanovení ceny k vyplacení podílu znalecké ocenění dané nemovitosti. S ohledem na to, že vlastní cca 75%, vidím zde šanci na to, že by skutečně mohl zbývající menšinový podíl při soudním sporu odkoupit.

S čím se však neztotožňuji, je nakládání s nemovitostí. Při rozhodování o běžných záležitostech spojených se spoluvlastněnou věcí musíte mít ke schválení rozhodnutí nadpoloviční většinu hlasů. Jinak tomu je v případě, kdy rozhodujete o důležitých záležitostech. K takovým záležitostem patří například zlepšení nebo změna účelu společně vlastněné věci. Tehdy potřebujete ke schválení rozhodnutí alespoň 2/3 hlasů. 

Dobrý den, předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 zrušilo.

Pokud tedy nyní spoluvlastník chce svůj podíl prodat, může tak učinit bez vědomí dalších spoluvlastníků. Jedinou výjimkou, kdy je nutné předkupní právo vůči ostatním spoluvlastníkům využít, je situace, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Tomuto se děje za situace uvedené v ust. § 1124 Občanského zákoníku- typickým příkladem je zdědění nemovitosti.
Dále jen nutné uvést, že dle Občanského zákoníku platí, že nikdo není povinen setrvat ve spoluvlastnictví. První možností j uzavřít dohodu a dohodnout se na způsobu vypořádání spoluvlastnictví s odpovídajícím vyplacením daného podílu. Pokud se nebudete schopni spolu dohodnout na vypořádání spoluvlastnictví, bude muset rozhodnout po podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví soud- viz. ust. § 1143 Občanského zákoníku.Soud posuzuje jednak návrh uvedený v žalobě jedné strany, nicméně v rámci soudního jednání samozřejmě vyslechne návrh i druhé strany a snaží se najít kompromis, nejlépe dojít ke smírnému vyřešení.

Tedy, doporučuji podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví. 

Soud může rozhodnout několika způsoby: Rozdělí společnou věc, pokud se tím podstatně nesníží její hodnota, dále může věc přikázat jednomu za přiměřenou náhradu, při nemožnosti předchozích variant nařídí prodej ve veřejné dražbě (viz. ust. § 1147 a násl.).Co se týče vypořádání spoluvlastněné nemovitosti, kdy si jeden spoluvlastník chce nemovitost ponechat a druhého vyplatit, je určujícím pro stanovení ceny k vyplacení podílu znalecké ocenění dané nemovitosti

Dobrý den, především je nutné pamatovat na to, že ve Vašem případě platí i nadále předkupní právo, která jinak bylo zrušeno již v roce 2020. Výše uvedené zakotvuje ust. § 1124 Občanského zákoníku.

§ 1124

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Pokud spoluvlastnictví nemovitosti vzniklo tak, že jej účastníci nemohli ovlivnit (např. dědictvím), platí pro ně vzájemně předkupní právo. Pokud se tedy jeden ze spoluvlastníků rozhodne nemovitost prodat, má povinnost nabídnout ji nejprve druhému spoluvlastníkovi.

Pokud však výše uvedeného není možné docílit dohodou spoluvlastníků, bude nutné, aby o tomto rozhodl na základě podání návrhu soud. 

Ust. § 1140 Obč. zákoníku stanoví, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“

Dobrý den,

Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) je každý spoluvlastník oprávněn se svým podílem nakládat podle vlastního uvážení, což znamená, že sestra má právo svůj podíl prodat, i když s tím Vy ani Váš otec nesouhlasíte. Jako spoluvlastníci nemáte možnost jí prodej přímo zabránit.

V případech spoluvlastnictví nemovitostí ale platí předkupní právo ostatních spoluvlastníků. To znamená, že pokud se sestra rozhodla svůj podíl prodat třetí osobě, je povinna Vám i Vašemu otci nabídnout svůj podíl přednostně a za stejných podmínek, jaké by nabídla cizímu kupci. Výjimkou z povinnosti nabídnout podíl spoluvlastníkům je prodej podílu blízké osobě (např. manželovi, dítěti, rodiči), kdy předkupní právo neplatí.

Pokud by se stalo, že sestra prodá podíl bez nabídky spoluvlastníkům (a nešlo by o prodej blízké osobě), můžete se domáhat neplatnosti prodeje u soudu. V takovém případě by soud mohl převod zneplatnit, pokud prokážete porušení předkupního práva.