Riziko zániku / ztráty spoluvlastnických podílů?

Dobrý den,

vzhledem k formulaci skutečností ve Vaší otázce a uplynutí čas předpokládám, že dědické řízení po Vašem zesnulém otci bylo již ukončeno av současnosti vlastníte nemovitost v podílovém spoluvlastnictví. On vlastní nemovitost v podílu o velikosti 6/8 a vy s bratrem o velikosti 1/8. Z toho důvodu odpovědi na Vaše otázky najdeme v ustanoveních občanského zákoníku upravujících podílové spoluvlastnictví a ustanoveních civilním soudního řádu upravujících dokazování.

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

Vycházeje z výkladu ustanovení občanského zákoníku upravujících zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je možné konstatovat, že občanský zákoník dává přednost dohodě podílových spoluvlastníků. Tzn. že před podáním žaloby na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je třeba se pokusit dohodnout na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Podle ustanovení § 141 odst. 1 občanského zákoníku

Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví ao vzájemném vypořádání; je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, dohoda musí být písemná.

Vzhledem k tomu, že ve Vašem případě není možné dosáhnout s většinovým spoluvlastníkem dohodu o výši náhrady za Váš spoluvlastnický podíl, nezbude mu nic jiného než podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského zákoníku

Pokud nedojde k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Pokud není rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom na to, aby věc mohla účelně využít a na násilné chování podílového spoluvlastníka vůči ostatním spoluvlastníkům. Li věc žádný ze spoluvlastníků nechce, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.

Soud v takovém řízení postupuje podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého musí v první řadě zkoumat, zda je nemovitost reálné dělitelná. Vzhledem k výše vašich podílů však není možné očekávat, že nemovitost by byla nemovitost posouzena jako reálné dělitelná. Proto přichází v úvahu druhý zákonný způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to přikázání společné věci do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu.

Zákonná úprava dokazování znaleckým posudkem

Tato náhrada se určuje podle výšky podílů jednotlivých podílových spoluvlastníků a obecné hodnoty nemovitosti určené znaleckým posudkem. Jelikož Váš bratr disponuje znaleckým posudkem, předpokládám (každý advokát by mu to poradil) spolu se svou žalobou předloží i nim objednané znalecký posudek a navrhne z této hodnoty nemovitosti určit náhradu za Váš 1/8-ový podíl.

Ohodnocení nemovitosti, tj určení obecné hodnoty nemovitosti, ze které se vychází při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je otázka, na posouzení níž jsou zapotřebí vědecké poznatky. Těmi disponují znalci z oboru stavebnictví se trzích odhad hodnoty nemovitosti. Jde o nejčastější a běžný způsob určení hodnoty nemovitosti. Problém nastává tehdy, pokud některá ze stran sporu nesouhlasí se závěry znaleckého posudku (tj s určenou výškou hodnoty nemovitosti).

Podle ustanovení § 207 odst. 1 občanského zákoníku

Pokud rozhodnutí závisí na posouzení skutečností, na které je třeba vědecké poznatky, a pro složitost posuzovaných otázek nepostačuje postup podle § 206, soud na návrh nařídí znalecké dokazování a ustanoví znalce. Pokud soud ustanovil více znalců, mohou vypracovat společný posudek.

Kromě zpochybnění nedostatků znaleckého posudku, v současnosti Civilní vedení soudních sporů řád (účinný od 01.07.2016) umožňuje straně sporu v soudním řízení předložit i tzv. soukromý znalecký posudek. Pokud tento posudek obsahuje všechny zákonné náležitosti upravené zákonem o znalcích, soud musí ze zákona na takový znalecký posudek přihlížet jako na znalecký posudek provedený soudem stanoveným znalcem.

Podle ustanovení § 209 odst. 2 občanského zákoníku

Pokud je spolu se žalobou předložen soukromý znalecký posudek, který má všechny zákonem předepsané náležitosti a obsahuje ustanovení o tom, že znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu jakoby šlo o znalecký posudek soudem stanoveného znalce.

Tzn. že pokud nesouhlasíte s výškou hodnoty nemovitosti určené ve znaleckém posudku Vašeho bratra, budete mít v případném soudním řízení možnost předložit vlastní znalecký posudek na stanovení hodnoty nemovitosti. Váš bratr bude muset poskytnout znalci součinnost, aby mu umožnil provést zjišťování místních poměrů a provést znalecký posudek. V případě, že by si znalecké posudky odporovaly může soud nařídit provést třetí znalecký posudek nebo požádat znalecký ústav, aby provedl kontrolu znaleckých posudků a určili na základě nich hodnotu nemovitosti.

Shrnutí

Jelikož se s Vaším bratrem nevíte dohodnout na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a bude chtít přesto zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví, bude nucen podat žalobu na příslušný soud. Kromě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo podání žaloby a soudního rozhodnutí neexistují žádné jiné možnosti jak by vás mohl bratr připravit o váš spoluvlastnické podíly. Vy jste jediný, kdo má právo rozhodovat o zcizení Vašeho spoluvlastnického podílu. Výše jsem uvedl jednu z možností jak se v rámci soudního řízení bránit v případě, že nebudete souhlasit se znalcem určenou hodnotou nemovitosti. Samozřejmě soudní řízení je komplexní věc a výše uvedené je pouze jednou z mnoha jeho aspektů.