Prodej bytu v SJM před rozvodem

dobrý den

podle § 143 zák. č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník: "Společné jmění manželů je vše, co může být předmětem vlastnictví a co nabyl některý z manželů za trvání manželství, s výjimkou věcí získaných dědictvím nebo darem, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě nebo výkonu povolání jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka. "

Pouze zánikem manželství zanikne i SJM. Nemovitost prodat můžete, avšak peníze které získáte jsou stále v SJM. Manželé se mohou dohodnout na zúžení SJM, ale tato dohoda vyžaduje formu notářského zápisu.

Je možné, abyste po zániku manželství uzavřeli dohodu o vypořádání SJM, kde zahrnete i peníze z prodeje nemovitosti.

Při určení výše výživného je možné aby soud schválil dohodu. Podle § 62 odst. 1, 2 zák. č. 36/2005 Sb. o rodině: "1) Plnění vyživovací povinnosti rodičů k dětem je jejich zákonná povinnost, která trvá do doby, než děti nejsou schopny samy se živit. 2) Oba rodiče přispívají na výživu svých dětí podle svých schopností, možností a majetkových poměrů. Dítě má právo podílet se na životní úrovni rodičů. "

Dobrý den. Vzhledem k tomu, že dům jste postavili během trvání manželství, měl by patřit do BSM bez ohledu na to, že je v katastru evidován pouze na Vašeho manžela. Při případném prodeji tohoto domu jde tedy o dispozici společným majetkem, která se však vymyká z rámce běžných záležitostí. Prodej tohoto domu by proto měl mít i Váš souhlas. V opačném případě totiž bude kupní smlouva na tento dům relativně neplatným právním úkonem (§ 145 odst. 1 ve spojení s § 40 a občanského zákoníku).

Dobrý den,

probíhající soudní řízení o rozvod manželství není ten důvod, aby nemohlo dojít k prodeji majetku - bytu ve společném jmění manželů pokud s tím vlastníci souhlasí.

Dobrý den,
textu otázky rozumíme tak, že jste se rozhodli prodat byt prostřednictvím realitní kanceláře a za tímto účelem jste podepsali zprostředkovatelskou smlouvu, z níž vyplývá, že v případě, že nepodepíšete kupní smlouvu na prodej Vašeho bytu, který prodej zprostředkuje realitní kancelář, budete muset zaplatit smluvní pokutu 1500 €. Smlouvu jste podepsali pouze Vy jako manžel.

Smlouva s realitní kanceláří podléhá kromě jiných i ustanovením zákona o ochraně spotřebitele a ust. Občanského zákoníku.
Podle ust. § 53 Obč. zákoníku platí / citujeme /:
"(1) Spotřebitelské smlouvy nesmějí obsahovat ustanovení, které způsobují významnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran v neprospěch spotřebitele (dále jen" nepřijatelná podmínka "). To neplatí, pokud jde o smluvní podmínky, které se týkají hlavního předmětu plnění a přiměřenosti ceny , pokud tyto smluvní podmínky jsou vyjádřeny určitostí, jasně a srozumitelně nebo pokud byly nepřijatelné podmínky individuálně sjednané.
(2) Za individuálně sjednané smluvní ustanovení se nepovažují takové, s nimiž měl spotřebitel možnost seznámit se před podpisem smlouvy, pokud nemohl ovlivnit jejich obsah.
(3) Jestliže dodavatel neprokáže opak, smluvní ustanovení dohodnuté mezi dodavatelem a spotřebitelem se nepovažují za individuálně sjednané.
(4) Za nepřijatelné podmínky uvedené ve spotřebitelské smlouvě se považují zejména ustanovení, která / mimo jiné /, které
k) požadují od spotřebitele, který nesplnil svůj závazek, aby zaplatil nepřiměřeně vysokou částku jako sankci spojenou s nesplněním jeho závazku, atd.

(5) Nepřijatelné podmínky upravené ve spotřebitelských smlouvách jsou neplatné. "

Pokud by z textu vaší smlouvy vyplývala ta okolnost a povinnost, že pokud nepodepíšete smlouvu, kterou byste prodali Váš byt tomu, koho najde RK, pak byste tuto KPZ museli podepsat i kdyby měl byt prodat za 1 €.
Tato podmínka je ne že nepřijatelným, ale ze zákona neplatná, jelikož KPZ vznikne pouze za podmínky dohody smluvních stran o předmětu převodu a ceně.
Neznáme text Vaší smlouvy s RK, nepíšete kdy a kde byla Vámi podepsána, či přímo v prostorách RK nebo mimo její prostor, přičemž dohodu s RK nepodepsala Vaše manželka.

Poznamenáváme, že podle ust. § 145 občanského zákoníku platí, že "běžné věci týkající se společných věcí může vyřizovat každý z manželů. V ostatních věcech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný."

Z uvedeného důvodu, protože manželka není účastníkem smlouvy, je právně závazek z této smlouvy právně nedobytný, o čem má vědomost i RK, protože byt je ve společném jmění.

Nebudeme Vás zatěžovat otázkami platnosti právních úkonů, ale doporučujeme Vám odstoupit od smlouvy s realitní kanceláří písemnou formou v písemné formě.

Jelikož předpokládáme, že smlouva s RK byla uzavřena dle ust. § 774 a násl. Obč. zákoníku, maximálně co budete muset zaplatit náklady realitní kanceláře, vše však závisí na textu smlouvy a jejího výkladu v souladu s ust. Obč. zákoníku.

V případě, že by Vám byly vyúčtovány nějaké náklady ze strany RK, např. pokuty, úroků a podobně, můžete nás kontaktovat, abychom Vám poradili. Potřebovali bychom však vidět samotnou smlouvu s RK.

Bez porady s advokátem nic neuhradzujte.

Dobrý den, na Vaši otázku předkládáme následující odpověď:

Podle ust. § 143 občanského zákoníku platí:

"Společné jmění manželů je vše, co může být předmětem vlastnictví a co nabyl některý z manželů za trvání manželství, s výjimkou věcí získaných dědictvím nebo darem, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě nebo výkonu povolání jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka. "

Z uvedeného vyplývá, že byt nabytý před uzavřením manželství nepatří do SJM, stejně ani příjem z jeho prodeje nepatří do SJM.

Pokud by za utržené peníze z prodeje bytu byste koupili něco nyní během trvání manželství a na úhradu kupní ceny již této nové věci byly byť jen částečně použité prostředky patřící do SJM, takto koupena věc už bude patřit v celosti do SJM.

Pokud se jedná o úhradu vrácení fin. prostředků, které jste Vy hradili ze svých výlučných prostředků, v případě rozvodu bude Vaše manželka povinna uhradit to, co se ze společného majetku / tedy i Vašeho příjmu /, uhradilo na její majetek - tedy nákaldy spojené s predemtným bytem. Podle ust. § 150 Obč. zákoníku platí:

"Při vypořádání se vychází z toho, že podíly obou manželů jsou stejné. Každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit, co se ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho ostatní majetek . Dále se přihlédne především k potřebám nezletilých dětí, k tomu, jak se každý z manželů staral o rodinu, a na to, jak se zasloužil o nabytí a udržení společných věcí. Při určení míry přičinění je třeba vzít též zřetel k péči o děti a na zakázky společné domácnosti. "

Dobrý den,

v případě, že dojde k rozvodu, je třeba vypořádat SJM a to dohodou, soudním rozhodnutím nebo uplynutím času. Návrh soudu vypořádání SJM lze podat ve lhůtě do 3 let ode dne nabytí právní moci rozsudku o rozvodu manželství.

Soud při vypořádání vychází z ust. § 150 Obč. zákoníku:

"Při vypořádání se vychází z toho, že podíly obou manželů jsou stejné. Každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit, co se ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho ostatní majetek . Dále se přihlédne především k potřebám nezletilých dětí, k tomu, jak se každý z manželů staral o rodinu, a na to, jak se zasloužil o nabytí a udržení společných věcí. Při určení míry přičinění je třeba vzít též zřetel k péči o děti a na zakázky společné domácnosti. "

Z Vámi položené otázky vyplývá, že byt je ve Vašem výlučném vlastnictví a nepatří do SJM pokud splácení části kupní ceny došlo během trvání manželství splácením úvěru.

Předmětem vypořádání SJM po jeho zániku nebude částka 113 000 €, za kterou částku jste byt prodali v roce 2016, jelikož tuto částku ani už nemusíte mít, ale suma splátek a úroků na splácení úvěru v PSS, který jste spláceli společně během trvání manželství spolu s manželem. Tedy Váš manžel bude mít nárok ve smyslu uvedeného ustanovení § 150 Obč. zákoníku nárok, abyste mu uhradili jednu polovinu uhrazených všech splátek po dobu trvání SJM, protože on v podstatě investoval do cizí nemovitosti, která nepatří do SJM.

Otázkou je hlavně to, co bude předmětem vypořádání SJM, které je proto nejlépe vypořádat dohodou.

V případě aktuálnosti resp. problémů nás kontaktujte.