Převod nemovitosti bez vědomí spoluvlastníka

^Odpověď

Dobrý den,

v takovém případě jste měli jednoznačně předkupní právo podle § 140 OZ. V následujícím rozhodnutí najdete vcelku dobře vysvětlen postup. Mohu Vám ale s určitostí říci, že se můžete svého práva domáhat žalobou na relativní neplatnost smlouvy, kterou Vaše sestra převedla svůj podíl.

Rozsudek KS v Banské Bystrici sp. zn. 14Co / 47/2006

Vlastnit majetek je ústavou zaručeno právo. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (čl. 20 ústavy, čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, ústavní zákon č. 23/1991 Sb., § 124 OZ). Při podílovém spoluvlastnictví podíl vyjadřuje míru účasti spoluvlastníka na společné věci. Se svým spoluvlastnickým podílem může každý spoluvlastník nakládat svobodně jako vlastník se svou věcí. Právo spoluvlastníka nakládat s předmětem spoluvlastnictví v případě převodů, ať už úplatných nebo bez úplatných, je omezeno ustanovením § 140 OZ. Podle tohoto zákonného ustanovení smluvní volnost spoluvlastníka je omezena v tom, že svůj spoluvlastnický podíl může bez dalšího převést pouze na blízké osoby uvedené v ustanovení § 116 OZ. Pokud však spoluvlastník míní svůj podíl převést na jiné než blízké osoby, případně i na jednoho ze spoluvlastníků, svůj podíl musí nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Toto zákonné předkupní právo má povahu věcného práva. V případě, že povinný spoluvlastník nerespektoval zákonné předkupní právo a svůj podíl převedl na jinou než blízkou osobu, aniž ho předtím nabídl ostatním spoluvlastníkům, právní úkon, na jehož základě došlo k převodu spoluvlastnického podílu, je neplatný, ale jen v případě, pokud se oprávnění spoluvlastníci jeho neplatnosti dovolají (§ 40a OZ). Jelikož ustanovení občanského zákoníku o spoluvlastnictví neobsahují podrobnější úpravu práv a povinností ze zákonného předkupního právního vztahu, za použití analogie legis (§ 853 OZ) se tento právní vztah řídí ustanoveními občanského zákoníku, které upravují vztahy obsahem a účelem mu nejblíže. Za takové ustanovení třeba považovat ustanovení o smluvním předkupního práva jako o vedlejším ujednání při kupní smlouvě upravené v § 602 a násl. OZ podle poslední věty § 605 OZ, pro formu nabídky k prodeji oprávněné osobě platí, že pokud jde o nemovitost, musí být dodržena písemná forma. Nabídka musí obsahovat všechny podmínky, za kterých má být kupní smlouvy uzavřena. Předkupní právo se realizuje jen jednou, a to v prekluzivní lhůtě, která je u nemovitostí dva měsíce.

Oprávněný spoluvlastník z předkupního práva při porušení povinnosti ze strany povinného spoluvlastníka v případě, pokud se rozhodne domáhat ochrany svých práv vyslovením neúčinnost smlouvy o převodu podílu, přičemž žaloba musí směřovat vůči účastníkům převodní smlouvy jako pasivní legitimován osobám, ji musí podat nejpozději do uplynutí tříleté obecné promlčecí doby, která začíná běžet od uzavření smlouvy o převodu podílu mezi povinným spoluvlastníkem a nabyvatelem podílu (§ 100 odst. 2 a § 101 OZ).

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den, v případě zákonného předkupního práva, tedy týkajícího se podílových spoluvlastníků, se věc nemusí nabízet ostatním spoluvlastníkům pouze v případě, že se jedná o prodej nebo převod podílu blízké osobě. Občanský zákoník definuje blízkou osobu následovně: "Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako vlastní újmu. " Jelikož by se převedl vlastnický podíl osobě, kterou je příbuzný v řadě, nemusí nabízet svůj podíl ostatním spoluvlastníkům.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.