Odprodej nemovitosti

^Odpověď

Dobrý den,
děkujeme za otázku, ke které uvádíme následující právní názor:

Základní právní úprava je obsažena v ust. zákona o mezinárodním právu soukromém a procesním a ust. Občanského zákoníku ( "OZ").

Pro Vás je důležité vědět následující:

1. / Podle zákona o mezinárodním právu soukromém a procesním dědické právní poměry se řídí právním řádem státu, jehož byl zůstavitel příslušníkem v době smrti.
Příslušnost slovenského soudu k projednání dědictví je dána vždy, pokud zůstavitel v době své smrti byl slovenský občanem. Pokud však jde o majetek, který je v cizině, slovenský soud projedná dědictví jen tehdy, pokud se takový majetek vydává slovenský orgánem nebo pokud cizí stát přiznává takovým rozhodnutím Slovenské justičních orgánů právní následky.

Z uvedeného vyplývá, že z důvodu, že Váš bratr má dvojí státní občanství není překážkou nabytí nemovitosti.

2. / Ve smyslu ust. OZ se dědictví se nabývá smrtí zůstavitele. Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů. Nenabude dědictví dědic ze závěti, nastupují místo něho dědici ze zákona. Pokud se nabude ze závěti jen část dědictví, nabývají zbývající část dědici ze zákona. Dědictví, které nenabude žádný dědic, připadne státu.
Prohlášení o odmítnutí dědictví může dědic učinit jen do jednoho měsíce ode dne, kdy byl soudem o právu dědictví odmítnout ao následcích odmítnutí vyrozuměn. Z důležitých důvodů může soud tuto lhůtu prodloužit.
Dědic může dědictví odmítnout. Odmítnutí se musí stát ústním prohlášením u soudu nebo písemným prohlášením jemu zaslaným. Zástupce dědice může za něj dědictví odmítnout jen podle plné moci, která ho k tomu výslovně opravňuje.
Odmítnutí dědictví znamená, že na místo tohoto dědice nastupují jeho dědicové. Dědictví se můžete i vzdát. Tento úkon v podstatě znamená, že pokud dědictví nabude druhý dědic buď s povinností výplaty Vám nebo bez náhrady.

Důležité je vědět, že dědic odpovídá do výše ceny nabytého dědictví za přiměřené náklady spojené s pohřbem zůstavitele a za zůstavitelovy dluhy, které na něj přešly zůstavitelovou smrtí. Pokud je více dědiců, odpovídají za náklady zůstavitelova pohřbu a za dluhy podle poměru toho, co z dědictví nabyli, k celému dědictví.
Pokud je dědictví předluženo, mohou se dědici s věřiteli dohodnout, že jim dědictví přenechají k úhradě dluhů. Soud tuto dohodu schválí, jestliže neodporuje zákonu nebo dobrým mravům.
Výše uvedené platí z důvodu, že dědictví nemůže být na újmu dědice, přijetím dědictví nemá dojít k zatížení dědice dluhy zůstavitele.

3. / V otázce uvádíte, že budete dědit s bratrem. Notář resp. soud v případě oznámení úmrtí zjišťuje, zda zůstavitel zanechal závěť. Platí, že pokud by zůstavitel zanechal závěť, dědí se podle závěti. Zde však platí OMEZENÍ, pokud nedošlo k vydědění, že "nezletilým potomkům se musí dostat aspoň tolik, kolik činí jejich dědický podíl ze zákona, a zletilým potomkům aspoň tolik, kolik činí jedna polovina jejich dědického podílu ze zákona. Pokud tomu závěť odporuje, je v této části neplatný, pokud nedošlo k vydědění uvedených potomků. "

Dále podle OZ platí, že "při dědění ze zákona se dědici na jeho podíl započte to, co za života zůstavitele od něho bezplatně obdržel, pokud nejde o obvyklá darování; jde-li o dědice uvedeného v ustanovení § 473 odst. 2, započte se kromě toho i to, co od zůstavitele bezplatně obdržel dědiců předek. Při dědění ze závěti je třeba toto započtení provést, pokud k tomu dal zůstavitel příkaz anebo jestliže by jinak obdarovaný dědic byl proti dědici uvedenému v ustanovení § 479 neodůvodněně zvýhodněn. "

4. / Velmi důležitou částí dědického řízení je určení hodnoty majetku zůstavitele. V současnosti se obecná hodnota majetku určuje jako cena, která by se měla dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěže při poctivém prodeji, kdy kupující i prodávající budou jednat s náležitou informovaností a opatrností as předpokladem, že cena není ovlivněna nepřiměřenou pohnutkou.

5. / Dědické řízení se může skončit dále uvedenými způsoby (usnesení vydané notářem):
- potvrdí nabytí dědictví jedinému dědici,
- potvrdí, že dědictví, které nenabyl žádný dědic, připadlo státu,
- schválí dohodu dědiců o vypořádání dědictví; věřitel zůstavitele je účastníkem dohody, pokud se vypořádává jeho pohledávka,
- schválí dohodu o přenechání prodlouženého dědictví k úhradě dluhů,
- potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů, pokud mezi účastníky nedojde k dohodě, nebo provede vypořádání mezi dědici a rozhodne o tom, co který z dědiců nabyl,
- neschválí dohodu o vypořádání dědictví a potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů nebo provede vypořádání mezi dědici a rozhodne o tom, co který z dědiců nabyl.
Projednání dědictví je tak skončeno nabytím právní moci takového usnesení.

DOPORUČENÍ

1. / Úvodem je třeba uvést, že Váš bratr Vás nemůže nutit, abyste od něj odkoupili podíl na nemovitosti. Z otázky předpokládáme, že se jedná o podílové spoluvlastnictví. V tomto případě, pokud by Vás bratr chtěl svůj podíl převést na jinou osobu, tedy ne blízkou osobu, pak má nabídkovou povinnost vůči Vám. Zde platí ust. OZ, že "pokud se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké ( § 116, 117 ). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů."

"Osobou blízkou se přitom rozumí příbuzný v řadě, sourozenec a manžel; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní."

Pokud by ji chtěl převést na tzv. blízkou osobu, nabídkovou povinnost vůči Vám nemá, nemá povinnost Vám ji nabídnout k prodeji před prodejem nebo i např. darováním, blízké osobě.

2. / V rámci dědického řízení, pokud nedojde k dědění ze závěti ve prospěch jiných osob než zákonných dědiců (závěť zatím nevíte či exeistuje) a Vy budete dědicem po zůstaviteli, věc můžete v rámci dědic. řízení dohodnout i tak, že celá nemovitost připadne jednomu dědici s tím, že nemovitost se následně prodá a ustupujícím dědicem bude vyplacen jejich podíl ve smluvené lhůtě po jejím prodeji. Doporučujeme opatrnost. V dědickém řízení se můžete nechat i zastoupit advokátem.

3. / Jelikož neznáme umístění nemovitostí, její stav, hodnotu, stejně ani poptávka po obdobných nemovitostech jako je Vaše, můžete uvažovat io jejím pronájmu fyzickým osobám nebo podnikatelům, na které úkony / prodej, pronájem / Vás může Váš bratr písemně zmocnit. Zmocnění musí být v písemné formě s úředně ověřeným podpisem.

Všechny tyto úkony - prodej, pronájem - vyžadují Vaši komunikaci.

Doufáme, že naše právní ráda Vám pomůže.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den, občanský zákoník při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dává přednost dohoda spoluvlastníků předmětů nemovitosti. Vzhledem k tomu, že ve Vašem případě není možné se s Vaší sestrou dohodnout na odkoupení vašich spoluvlastnických podílů, nezbývá Vám nic jiného než podat na soudu žalobu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soudy v těchto řízeních nejsou vázaná žalobním návrhem v části týkajícím se způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tzn. že i když soudu navrhnete, aby Vaše sestra za určitou částku odkoupila podíl vás dvou, soud Může rozhodnout jinak. Soudy musí ze zákona v první řadě zkoumáš, zda je Nemovitost reálné dělitelná. POKUD zjistí, že Nemovitost reálně dělitelný není (při bytech je reálná dělba velmi Výjimečná) tak soud zkoumá, zda je některé z podílového spoluvlastníků ochoten za určitou náhradu nabýt do Svého výlučného vlastnictví ostatní podíl. POKUD by Vaše podíl nechtěla vstoupit do Svého výlučného vlastnictví, soud rozhodne o prodeji nemovitosti a výtěžek z prodeje rozdělit mezi spoluvlastníky podle jejich výšky podíl. Je třeba uvést, že účastník takova řízení musí být všichni podílníky spoluvlastníci. Tzn. že i třetí sourozenec musí v řízení vystupovat jako žalobce nebo žalovaný. Soudní řízení týkajícím se zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bývají zdlouhavé, Zejména z důvodu, že je třeba provést znalecké dokazování k prokázanou hodnoty nemovitosti.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den, ve Vašem případě jde o dědění v řadě.

Podle ust. zákona o dani z příjmů platí, což je i Váš případ, že příjem z prodeje nemovitosti, která byla získána děděním (postupným děděním) v řadě přímé nebo některým z manželů je od daně osvobozen, pokud uplyne alespoň 5 let ode dne nabytí této nemovitosti prokazatelně do vlastnictví nebo spoluvlastnictví zůstavitele (nebo zůstavitelův).

Tj: Rozhodující není trvalý pobyt, ale doba vlastnění nemovitosti zůstavitelem - Vašim otcem.

Pokud doba vlastnění nemovitosti zůstavitelem - otcem - byla více než 5 let, pak příjem z prodeje nemovitosti bude osvobozen od daně, takový příjem v daňovém přiznání neuvádí az tohoto titulu se daňové přiznání nepodává.

Důvod, pro který by měla resp. mohla zdědit celý byt Vaše máma je jen ten, že při následném prodeji bytu budete mít menší náklady spojené s ověřením podpisů všech prodávajících.

Je věcí Vaší dohody jak se v dědickém řízení rozhodnete a dohodnete.

Podle ust. § 482 a násl. Obč. zákoníku platí:

"§ 482

(1) Je-li více dědiců, vypořádají se u soudu mezi sebou o dědictví dohodou.

(2) Jestliže dohoda neodporuje zákonu nebo dobrým mravům, soud ji schválí.

§ 483:

Pokud nedojde k dohodě, soud potvrdí nabytí dědictví těm, jejichž dědické právo bylo prokázáno. "

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.