Mohl se prodat podíl na domě bez mého souhlasu?

^Odpověď

Dobrý den. Nakolik Vaše otázka v sobě zahrnuje několik podotázek, budeme na ně v naší analýze postupně odpovědět.

podílové spoluvlastnictví

Na základě dědického řízení jste se Vy, Vaše matka, Váš bratr a Vaše sestra staly ve smyslu § 137 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku (dále jen ,, občanský zákoník ") podílovými spoluvlastníky rodinného domu.

Ust. § 137 odst. 1 občanského zákoníku upravuje, že podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.

V souladu s § 139 odst. 1 občanského zákoníku platí, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.

Ust. § 139 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

Pokud jde o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.

Dovolujeme si upozornit na ust. § 140 občanského zákoníku, podle kterého platí, že pokud se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké ( § 116, 117 ). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Stejná právní úprava platila v roce 2010, kdy došlo k převodu podílů Vašeho bratra a Vaší matky na Vaši sestru.

Blízkou osobou ve smyslu § 116 občanského zákoníku rozumí příbuzný v řadě, sourozenec a manžel; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní.

Převod podílu Vašeho bratra na Vaši sestru

Z uvedeného vyplývá, že prodejem podílu Vašeho bratra na Vaši sestru nedošlo k porušení Vašeho předkupního práva a na tento právní úkon nebyl ve smyslu občanského zákona potřebný ani Váš souhlas.

Zároveň doplňujeme, že na převod podílu Vašeho bratra na Vaši sestru nebyl potřebný podpis ani vaší matky.

Převod podílu Vaší matky na Vaši sestru

Stejný závěr konstatujeme i co se týče převodu podílu Vaší matky na Vaši sestru.

V této souvislosti se však můžeme na základě Vámi poskytnutých informací důvodně domnívat, že došlo k porušení smlouvy v části o zřízení věcného břemene.

Ve Vaší otázce uvádíte, že při převodu podílu Vaší matky na Vaši sestru bylo ve smlouvě zřízeno věcné břemeno in personam ve prospěch vaší matky, přičemž v současnosti už nemovitost nevyužívá, protože jí to Vaše sestra znemožňuje.

Z uvedeného řízení Vaší sestry vzniklo právo Vaší matky soudní cestou se domáhat, aby jí Vaše sestra umožnila vykonávat práva vyplývající Vaší mame z věcného břemene, tj umožnit jí v nehnuteľnoti bydlet a zároveň má právo domáhat se náhrady škody, která jí vznikla v souvislosti tím, že jí toto právo bylo znemožněno.

vrácení daru

Ve Vaší otázce sice neuvádíte, jak formou převedla Vaše matka svůj podíl na domě na Vaši sestru, pro úplnost však doplňujeme, že pokud byl tento převod zrealizován formou darovací smlouvy, Vaše matka má zároveň ve smyslu § 630 občanského zákoníku právo domáhat se vrácení daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. Bránění v užívání nemovitosti lze považovat za jednání které hrubě porušuje dobré mravy.

Povinnosti bývalé správy katastru

Podle ust. § 31 odst. 1 zákona č. 162/1995 Sb. o katastru nemovitostí ao zápisu vlastnických a jiných práv k nemovitostem (Katastrální zákon) ve znění platném v roce 2010 zpráva katastru při řízení o návrhu na zápis vlastnických práv prozkoumala smlouvu z hlediska, zda obsahovala podstatné náležitosti smlouvy, zda byl úkon učiněn v předepsané formě, zda byl převodce oprávněn nakládat s nemovitostí, zda byly projevy vůle dostatečně určité a srozumitelné, zda smluvní volnost nebo právo nakládat s nemovitostí nebyly omezeny, zda smlouva neodporovala zákonu, zda zákon neobcházela a zda se nepriečila dobrým mravům. Při rozhodování o vkladu přihlížela správa katastru i na skutkové a právní skutečnosti, které mohly mít vliv na povolení vkladu.

Jelikož správa katastru měla za to, že podmínky na vklad byly splněny, vklad povolila.

Stejnopis rozhodnutí o povolení vkladu v souladu s tehdy platným ust. § 1 odst. 6 Katastrálního zákona byla správa katastru povinná poslat pouze účastníkům řízení do 15 dnů ode dne rozhodnutí.

Nakolik Vy jste účastníkem řízení nebyli, povinnost informovat Vás její nevyplývala z žádného právního předpisu.

K části Vaší otázce týkající se výhrůžek Vaší sestry, že Vás připraví o dědictví uvádíme, že jelikož nedisponujeme bližšími informacemi, o co chce opřít svůj případný návrh, můžeme Vám poskytnout pouze obecné informace.

Vypořádání podílového spoluvlatníctva

Občanský zákoník vychází ze zásady, že nikoho nelze spravedlivě nutit, aby setrvával v podílového vztahu. Občanský zákoník upravuje dva způsoby zrušení a vypořádání podílového spolzvlastníctva a to:

1 / dohodou spoluvlastníků uztverenou podle ust. § 141 občanského zákoníku

2 / rozhodnutím soudu podle ust. § 142 odst. 1 občanského zákoníku

Jelikož mezi Vámi a Vaší sestrou jako podílovými spoluvlastníky rodinného domu nedošlo k dohodě o převodu Vašeho spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6, v současnosti by Vaše sestra mohla nabýt Váš spoluvlastnický podíl k rodinnému domu až na základě rozhodnutí soudu. Pokud by samozřejmě podala žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví v souladu s ust. § 142 odst. 1 občanského zákoníku.

Ve smyslu tohoto ustanovení pokud nedojde k dohodě spoluvlastníků o zrušení podílového spoluvlastnictví, soud zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka. Soud při rozhodování o této otázce přihlíží k velikosti podílů a účelnému využití věci.

Pokud není rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla účelně využít a na násilné chování podílového spoluvlastníka vůči ostatním spoluvlastníkům.

Pokud věc žádný ze spoluvlastníků nechce, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.

Soud při vypořádání podílového spoluvlastnictví, kromě kritérií výslovně uvedených v zákoně, zohledňuje i jiné aspekty.

Podle platné judikatury za takové jiná kritéria považuje soud např. kdo a jakou měrou se přičinil o nabytí společné věci, kdo ji zveleboval apod.

Jak bude soud při tomto vypořádání postupovat, a jaké další kritéria bude zohledňovat, záleží vždy na úvaze soudu, a na okolnostech každého jednotlivého případu.

Zároveň zdůrazňujeme, že v případě pokud by soud zrušil Vaše podílové spoluvlastnictví tak, že Váš podíl velikosti 1/6 přikáže do vlastnictví vaší sestry, máte právo na finanční náhradu za Váš zaniklý podíl.

Soud zaváže Vaši sestru k povinnosti finanční náhrady ve výši zpravidla zjištěné odborným vyjádřením nebo znaleckým posudkem, pokud se se sestrou nedohodnete jinak.

V této souvislosti poukazujeme na skutečnost, že od 01.07.2016 je účinný zákon č. 161/2015 Sb Civilní vedení soudních sporů řád (dále jen "CSP"), který upravuje postup soudu, stran sporu (dále jen "strana") a osob zúčastněných na řízení při projednávání a rozhodování sporů.

Podle ust. 206 CSP pokud je třeba posuzovat skutečnosti na které je třeba odborné znalosti, soud na návrh vyžádá odborné vyjádření od odborně způsobilé osoby.

V souladu s ust. 207 odst. 1 CSP soud nařídí znalecké dokazování v soudním řízení pouze v případech pokud rozhodnutí závisí na posouzení skutečností, na které je třeba vědecké poznatky, a pro složitost posuzovaných otázek nepostačuje postup podle § 206 CSP.

Z uvedeného zákonného ustanovení vyplývá, že soud pro zjištění ceny Vašeho spoluvlastnického podílu by znalecké dokazování nenařídil, jelikož v daném případě by postačovalo jen odborné vyjádření. V případě soudního řízení doporučujeme za účelem zjištění ceny Vašeho spoluvlastnického podílu podat soudu návrh na vyžádání odborného vyjádření odborně způsobilou osobou z oblasti oceňování nemovitostí, případně máte možnost zajistit si soukromý znalecký posudek v souladu s ust. § 209 CSP.

nátlak

Na závěr si pro úplnost ještě dovolujeme upozornit na trestný čin nátlaku podle § 192 odst. 1 zákona č. 300/2005 Sb. Trestního zákona (dále jen ,, trestní zákon "), který stanoví, že kdo jiného nutí, aby něco konal, opominul nebo trpěl, zneužívaje jeho hmotnou nouzi nebo naléhavou nemajetkovou potřebu nebo tíseň vyvolanou jeho nepříznivými osobními poměry, bude potrestán odnětím svobody až na tři roky.

Podle § 192 odst. 2 trestního zákona platí, že odnětím svobody na jeden rok až pět let bude pachatel potrestán, spáchá-li čin uvedený v odstavci 1

- závažnějším způsobem jednání,

- na chráněné osobě,

- ze zvláštního motivu,

- v úmyslu získat pro sebe nebo pro jiného větší majetkový prospěch nebo jiný prospěch, nebo

- tím, že odpírá zaměstnanci v pracovním nebo jiném obdobném pracovním vztahu právo na zajištění bezpečnosti zdraví při práci, na dovolenou na zotavení nebo na poskytnutí zákonem zaručených zvláštních pracovních podmínek ženám a mladistvým zaměstnancům.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den,

vzhledem k okolnosti, že Vaše sestra žije v zahraničí a její podpis jako prodávající nebo v případě sepsání darovací smlouvy jako dárce, musí být ověřen, máte dvě možnosti:

Vypracovat smlouvu tady na Slovensku a následně ji jí poslat do USA a to s tím že podpisy Vaší sestry musí být úředně ověřeny.

Druhou možností je, že někoho v SR, nejlépe osobu, vůči které má důvěru, tuto zmocní, přičemž její podpis musí být úředně ověřen a zašle na Slovensko. Tato osoba následně uzavře jménem vaší sestry příslušnou smlouvu / kupní nebo darovací /.

Úředně ověřit podpis může podle předpisů platných v USA a následně předmětná listina bude muset být přeložena soudním znalcem na Slovensku a bude přílohou předmětné smlouvě.
Druhou možností je, že svůj podpis si nechá ověřit na našem velvyslanectví ČR nebo zástup. úřadě ČR v USA a zplnomocnění zašle zpět na SR.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.