Jak vypořádat rodinný dům patřící do podílového spoluvlastnictví?

Dobrý den, podle § 141 a 142 občanského zákoníku, spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví ao vzájemném vypořádání; je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, dohoda musí být písemná. Pokud nedojde k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Pokud není rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla účelně využít a na násilné chování podílového spoluvlastníka vůči ostatním spoluvlastníkům. Pokud věc žádný ze spoluvlastníků nechce, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. Na základě výše uvedeného platí, že pokud se s ostatními spoluvlastníky (vaší sestrou a tetou) nedokážete dohodnout, podejte návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví u soudu. V žalobě navrhněte, aby soud přikázal nemovitost do vašeho výlučného vlastnictví za přiměřenou náhradu pro ostatní spoluvlastníků. Rovněž máte právo požadovat, aby Vám ostatní spoluvlastníci uhradili vynaložené prostředky na opravu domu a to poměrně podle výše jejich spoluvlastnických podílů resp. vydání bezdůvodného obohacení za zhodnocení jejich spoluvlastnických podílů Vámi provedenými investicemi.

Dobrý den,

jednání, které popisujete, určitě není v Soulada s právním řádem, a to ani podle ustálené judikatury SOUDAL. Jako spoluvlastník, být i minoritní, máte právo vyjádřit se a být seznámení s investicemi týkajícího se společné věci. K odpovědi připíjí rozhodnutí soudu, které více objasňuje tento problém:

Rozsudek NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1658/2001

Pod pojem Hospodaření společnou věcí, o kterém mají spoluvlastníci podle § 139 odst.2 OZ rozhodovat, lze zahrnout i rozhodnutí o tom, jaká investice, tj náklady jakéhož druhu av jaké výši mají do společné nemovitosti realizovat.

POKUD vůbec přichází v úvahu dohoda spoluvlastníků nebe rovnost hlasů nebe nedosaženého vetsinou, menšinovému spoluvlastníku musí být prodán záměr investici provést (a to nějakého druhu av jaké výši) ostatními spoluvlastníky, aby se tak mohl vyjádřit k tomu, zda s ní souhlasí nebo ne (a takové případně zvážit možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnických vztahů).

POKUD by menšinovému spoluvlastníkem vůbec nebyla dána možnost vyjádřit se k zamyšleně investici (druhu a výši), pak i za situace, kdy by s takovou investici souhlasila většina spoluvlastníků, počítaná podle velikosti podílu, nejde o rozhodnutí většiny ve smyslu § 139 odst.2 OZ . V takovém případě by z hlediska Hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí šlo o neplatný právní úkon.

Dobrý den, zestátnění obecně rozumí dočasné Soukromé vlastnictví do Státního vlastnictví. Převod části domu do dočasného vlastnictví státu za úcelem vyřešení rodinných sporů je proto Nesmyslná. Dovoluji si Vás upozornit, že Vaši rodiče doposud nejsou vlastníka nemovitosti, nebyla vlastnické právo převedli darovacímu smlouvou na Vás a na Vaši sestru s manželem. Z uvedeného důvodu proto ztratili jakoukoliv možnost s domů disponovat, tedy nakládat s ním podle vlastní libosti. Toto právo příslušně Vám, resp. Vaší sestru, a to v části velikosti spoluvlastnických podílů.

Dobrý den,

pokud byl dům na matku desky převeden darovací smlouvou a je zapsána i na listu vlastnictví, jako jeho výlučná vlastník, pak není možné donutit ji, aby dům přepsala na Vás. Je to její majetek a ona s ním může disponovat podle vlastního uvážení. Navíc vlastnické právo je jedno z nejvíce chráněných ústavních práv.

Pokud jde o zjištění její exekucí, existuje možnost ověřit si to prostřednictvím stránky České komory exekutorů http://www.centralnyregisterexekucii.sk/. Rovněž je možné zkusit se informovat na Sociální pojišťovně ohledně výšky její dluhů. Je však otázkou, zda Vám informace Sociální pojišťovna poskytne bez jejího zmocnění.

Stejně existuje možnost podat na soud návrh na omezení způsobilosti k právním úkonům. Podle § 10 odst.2 občanského zákoníku

Jestliže fyzická osoba pro duševní poruchu, která není jen přechodná, nebo pro nadměrné požívání alkoholických nápojů nebo omamných prostředků či jedů je schopen činit jen některé právní úkony, soud omezí jeho způsobilost k právním úkonům a rozsah omezení určí v rozhodnutí.

Soud by v rozhodnutí určil, jaký typ právních úkonů by matka dělat nemohla. Tímto byste například mohli docílit, aby se nezadlžila ještě více, resp. aby nepřevedla nemovitost na jiného.

Jak jsem však uvedl v úvodu, není možné odejmout vlastníkovi jeho majetek bez zákonného důvodu, protože by to bylo v tlustém rozporu s Ústavou garantovanými právy.

Dobrý den,

zákon neomezuje nebo nezakazuje uvedené úkony prodej nebo darování a následný prodej nebo darování. Nepíšete, zda uvedený RD v současnosti užíváte Vy sama na bydlení. Je třeba myslet na to, aby Vám uvedené právo bydlení zůstalo / zřídit v smluvní věcné břemeno jako právo bydlení a užívání nemovitosti, případně její části /. V kupní smlouvě si můžete sjednat tzv. předkupní právo ve smyslu ust. Obč. zákoníku / § 602 /.

Je však vědět, že podle ust. zákona o dani z příjmů příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů (nezařazené v obchodním majetku), a to po uplynutí 5 let ode dne jejího nabytí. Různé se určují i výdaje při prodeji nebo darování a při následné koupi nebo darování. Pro podrobnější odpověď ohledně daní z příjmů bychom museli vědět další údaje / datum vstupu, forma nabytí - dar, koupě, vlastní výstavby, investice /.

Nevíme důvod, který Vás přivedl k napsání uvedené otázky. Myslíte i na provedení znaleckých posudků nemovitosti. Jen poznamenáváme, že podle ust. daňového řádu / § 3 odst. 6 / při uplatňování zvláštních předpisů při správě daní zohledňuje skutečný obsah právního úkonu nebo jiné skutečnosti rozhodné pro zjištění, vyměření nebo vyjmutí daně. Na právní úkon nebo jinou skutečnost rozhodující pro zjištění, vyměření nebo vyjmutí daně, které nemají ekonomické opodstatnění a jejichž výsledkem je účelové obcházení daňové povinnosti nebo získání takového daňového zvýhodnění, na které by jinak nebyl daňový subjekt oprávněn nebo jejichž výsledkem je účelové snížení daňové povinnosti , se při správě daní nepřihlíží.

Ve věci se můžete obrátit i na naši advokátní kancelář.

Dobrý den,

podání zmíněného návrhu Vám nezaručí úspěch. Výsledkem takového řízení nebude to, že na Vás soud provede nemovitost. Jak jsem zmiňoval, nikomu nelze proti vůli odejmout věc, kterou nabyl zákonným způsobem. Výsledkem může být akorát to, že nebude moci dělat některé právní úkony. Vše závisí na tom, jak bude formulován návrh, jaké důkazy předložíte a zejména, zda její jednání je tak závažné, že odůvodňuje např. omezení způsobilosti v nakládání s nemovitostí, či uzavírání úvěrových smluv a půjček. Závisí to na tom, jak to posoudí soudce. Možná by ještě přicházelo v úvahu navrhnout matce, aby na Vás dům, nebo jeho část převedla a Vy byste za ni vyplatily dluhy. Jelikož však jde o dost komplikovaný případ, doporučuji navštívit advokáta, který by se na Vaši věc podíval detailněji, seznámil by se s ní a navrhl nejlepší možný postup.

Dobrý den,

děkujeme za otázku, na kterou odpovídáme následovně:

Základní právní úprava úprava předmětné problematiky je upravena v ust. §§ 123 a násl. zákona občanského zákoníku (dále jen "OZ"):

Důležité je vědět následující:

I. / Podle ust. OZ platí:

"Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.

Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana.

Věc může být v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků.

Spoluvlastnictví je podílové nebo bezpodílové. Společné jmění může vzniknout jen mezi manžely.

Podílové spoluvlastnictví podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Pokud není právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné.

Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.

O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud jde o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.

Li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví ao vzájemném vypořádání; je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, dohoda musí být písemná.

Z uvedeného vyplývá následující:

1. / V otázce uvádíte, že babičce jste vyplatily cenu za její podíl na nemovitosti. Nepíšete však zda byla i uzavřena kupní smlouvy.

2. / Váš dědeček pokud je podílovým spoluvlastníkem nemovitosti. Ve smyslu ust. OZ může se svým vlastnictvím nakládat podle svého uvážení. Pokud je nyní podíl. spoluvlastníkem (polovina Vám titulem kupní smlouvy po Vaší STRART mámě) je poterbné sepsat darovací smlouvu a doporučujeme také zajistit znalecký posudek podle stavu v době darování. Důvod je ten, že znal posudek budete resp. můžete v budoucnu potřebovat jako pro účely např. daně. Na sepsání darovaqcej smlouvy doporučujeme použít služby advokáta, který bude smlouvu autorizovat a tak budeme mít právní jistotu všichni účastníci smlouvy, že tato je právně perfektní.

Ze zákona platí:

"Darovací smlouva musí být písemná, je-li předmětem daru nemovitost au movité věci, nedojde-li k odevzdání a převzetí věci při darování. Neplatná je darovací smlouva, podle níž má být plněno až po dárcově smrti.

Dárce je povinen při nabídce daru upozornit na vady, o kterých ví. Pokud má věc vady, na které dárce neupozornil, je obdarovaný oprávněn věc vrátit.

Dárce se může domáhat vrácení daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. "

II./ Otázka ohledně zaopatřovací smlouvy.

Zaopatřovací smlouvu stejně doporučujeme nechat sepsat advokátovi, kde budou sjednané blíže podmínky zaopatření a jaká práva a povinnosti v rámci zaopatřovací mají vůči sobě její účastníci, aby v budoucnu nedošlo k rozporům. Zaopatřovací smlouvu doporučujeme sepsat samostatně, nikoli spolu v jedné listině s darovací smlouvou.

III./ Otázka dědění

Ve smyslu ust. OZ platí, že "dědictví se nabývá smrtí zůstavitele. Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů. Nenabude dědictví dědic ze závěti, nastupují místo něho dědici ze zákona. Pokud vstoupí ze závěti jen část dědictví, nabývají zbývající část dědici ze zákona.

V první skupině dědí zůstavitelovy děti a manžel, každý z nich stejným dílem.

Nedědí-li některé dítě, nabývají jeho dědického podílu stejným dílem jeho děti. Jestliže nedědí ani tyto děti nebo některé z nich, dědí stejným dílem jejich potomci.

Zůstavitel může závěť buď napsat vlastní rukou, nebo ji zřídit v jiné písemné formě za účasti svědků nebo ve formě notářského zápisu. V každé závěti musí být uveden den, měsíc a rok, kdy byla podepsána, jinak je neplatný. Společný závěť více zůstavitelů je neplatný.

V závěti zůstavitel ustanoví dědice, popřípadě určí jejich podíly nebo věci a práva, která jim mají připadnout. Pokud nejsou podíly více dědiců v závěti určeny, platí, že podíly jsou stejné.

Jakékoliv podmínky připojené k závěti nemají právní následky; ustanovení § 484 odst. 1 druhé věty tím není dotčeno.

Nezletilým potomkům se musí dostat aspoň tolik, kolik činí jejich dědický podíl ze zákona, a zletilým potomkům aspoň tolik, kolik činí jedna polovina jejich dědického podílu ze zákona. Pokud tomu závěť odporuje, je v této části neplatná, nedošlo-li k vydědění uvedených potomků. "

Důležité je vědět, že "Soud potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů. Při dědění ze zákona se dědici na jeho podíl započte to, co za života zůstavitele od něho bezplatně obdržel, pokud nejde o obvyklá darování; jde-li o dědice uvedeného v ustanovení § 473 odst. 2 , započte se kromě toho i to, co od zůstavitele bezplatně obdržel dědiců předek. Při dědění ze závěti je třeba toto započtení provést, pokud k tomu dal zůstavitel příkaz anebo jestliže by jinak obdarovaný dědic byl proti dědici uvedenému v ustanovení § 479 neodůvodněně zvýhodněn . "

V současnosti v podstatě v případě dědického řízení po Vašem dědečkovi prozatím nevíte co bude předmětem dědictví. Z výše uvedeného vyplývá, že pokud Vaše matka, která žije s jejím otcem, přežije svého otce pak ona a její sourozenci jsou zákonnými dědici v I. dědické skupině. Ze zákona platí, že pokud by došlo k dědění ze zákona, dědici se započítává to, co za života dostal od poručiteľa pokud nejde o obvyklé darování. Tedy nezapočítává Vaší mame to, že dostanete darem polovinu domu, protože Vy dědicem ne jste. Pokud by Vaše matka zemřela dříve než její otec, pak dědicem zákonným budete Vy a na dědický podíl se Vám započte darovaný podíl na domě.

Dědici však nemohou napadnout v dědickém řízení to, že Vám dědeček daroval podíl na nemovitosti.

I z uvedeného důvodu doporučujeme, abyste se obrátili s oběma smlouvami na advokáta, který provede tzv. autorizaci a budete mít jistotu, že smlouvy jsou právně perfektní.

Doporučujeme popřípadě v samotné darovací smlouvě sjednat právo doživotního užívání a bydlení v uvedené nemovitosti s tím, že případně dohodnete i rozsah nákladů na provoz domu, kterou bude hradit dárce a obdarovaný.

Pokud by se Vám naše odpověď zamlouvala jako velmi obsáhlá, uvádíme, že naším cílem je jako zodpovědět otázku, tak i poskytnout tazateli se odpověď v širších souvislostech.

Doufáme, že naše právní ráda Vám pomůže.

Budeme rádi, pokud nám dáte vědět, jak jste dopadly.

©