Jak užívat věc ve společném vlastnictví?

Dobrý den.

Rodinný dům, který jste spolu se sourozenci zdědili po rodičích, je v podílovém spoluvlastnictví všech sourozenců, přičemž užívání této společné nemovitosti je upraveno v občanském zákoníku.

Hospodaření se společnou věcí

Občanský zákoník v § 139 upravuje jakým způsobem se hospodaří s věcí, tj i nemovitostí, která patří do podílového spoluvlastnictví více vlastníků.

Ve smyslu § 139 odst. 1 a 2 občanského zákoníku:

(1) Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
(2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo pokud se většina nebo dohoda nedosáhne, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

Pokud tedy jde o hospodaření se společnou věcí, vždy rozhodnou vlastníci disponující s podíly, které tvoří většinu. Minoritní spoluvlastník v tomto případě se musí rozhodnutí majoritního spoluvlastníka podvolit a nemá právní nárok domáhat se změny rozhodnutí majoritního spoluvlastníka soudem.

Rozhodování o hospodaření se společnou věcí nemá zákonem stanovený proces jako takové rozhodování formálně probíhá. Proto se nevyžaduje ani písemná forma pro rozhodnutí spoluvlastníků, ani žádná jiná forma rozhodnutí o hospodaření.

V smyslu judikatury Nejvyššího soudu (viz: rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. Zn. 3 Cdo 162/2004) platí:

"Proces rozhodování o hospodaření však nemůže proběhnout jen rozhodnutím majoritního spoluvlastníka, aniž měl minoritní spoluvlastník možnost zúčastnit se rozhodovacího procesu. Rozhodnutí majoritního spoluvlastníka přijaté bez jakékoli účasti minoritního spoluvlastníka na rozhodování je absolutně neplatným právním úkonem. To platí i tehdy, jestliže minoritní spoluvlastník má minimální spoluvlastnický podíl, čímž de facto nemůže ovlivnit přijato rozhodnutí majoritního spoluvlastníka.

Ustanovení § 139 odst. 2 občanského zákoníku pro přijímání rozhodnutí spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí n epredpisuje žádnou zvláštní proceduru ani uskutečnění formálního hlasovacího aktu a pro rozhodnutí samy nepředepisuje žádnou obligatorní (například písemnou) formu ani výslovně nedefinuje jeho náležitosti. Uvedené zákonné ustanovení předpokládá, že proces vytváření kolektivní vůle spoluvlastníků nebude jen záležitostí některého spoluvlastníka a že se na procesu přijímání rozhodnutí zúčastní všichni spoluvlastníci (viz slova "rozhodují spoluvlastníci"). To v plném rozsahu platí iv případě spoluvlastnického vztahu, ve kterém velikost spoluvlastnického podílu zabezpečuje určitému spoluvlastníku takové dominantní postavení, které mu při rozhodování nakonec vždy umožní prosadit svou vůli i proti vůli ostatních spoluvlastníků. "

Investice do společné věci

I investice spadají pod právní režim hospodaření se společnou věcí a mohou být provedeny se souhlasem spoluvlastníků nebo bez tohoto souhlasu.

Pokud ostatní spoluvlastníci s nákladem vynaloženým na věc jedním nebo více spoluvlastníky souhlasili (není rozhodující, zda jde o náklady na nutnou úpravu nebo údržbu nebo jiné náklady), jde o dohodu o hospodaření se společnou věcí a investor spoluvlastník má proti ostatním právo na úhradu vynaložených prostředků (§ 137 odst. 1 občanského zákoníku) podle podílů, pokud není mezi nimi jiná dohoda.

Stejný postup platí i v případě, že o rozsahu investic rozhodl většinový spoluvlastník v souladu s principem majorizace. Ostatní jsou povinni podílet se na investicích podle podílů, pokud není jiná dohoda. Části investic připadající na spoluvlastnické podíly neinvestujúcich spoluvlastníků jsou splatné již za trvání spoluvlastnictví a nikoliv až po jeho zrušení

Pokud by šlo o vynaložení investic bez dohody spoluvlastníků a nešlo by ani o rozhodnutí na základě principu majorizace, nejedná se u investora spoluvlastníka o nárok vůči ostatním spoluvlastníkům, který by se opíral o § 137 odst. 1 občanského zákoníku, ale investor spoluvlastník se může domáhat vydání bezdůvodného obohacení, které ostatním spoluvlastníkům vzniklo.

Pokud by se jednalo o investice na nutné opravy nebo údržbu, výška bezdůvodného obohacení by byla dána podílem na investici odpovídajícím podílu na společné věci, přičemž povinnost vydat bezdůvodné obohacení by vznikla vynaložením investice za trvání spoluvlastnického vztahu (rozhodnutí NS ČR 22 Cdo 599/99) .

No pokud by šlo o jiné investice než nezbytné opravy a údržbu, pak povinnost spoluvlastníka vydat bezdůvodné obohacení by vznikla až při zániku jeho spoluvlastníka a to ve výši zhodnocení jeho podílu v důsledku vynaložené investice, přičemž toto zhodnocení je dáno rozdílem ceny podílu před investicí a po ní (rozhodnutí NS ČR 22 Cdo 599/99 a 22 Cdo 1644/2005, i starší judikatura R 37/1982).

Důležitá změna společné věci

Ve smyslu § 139 odst. 3 občanského zákoníku:

Pokud jde o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.

O důležitou změnu společné věci jde zejména tehdy, když se změní její podstata či funkce.

Judikatura se kauzisticky vyjadřuje, co v poměrech konkrétního případu je třeba považovat za důležitou změnu společné věci. Obvykle jde o případy, kdy dochází ke změně podstaty nebo funkce společné věci, přičemž však tato důležitá změna musí být podraditeľná pod pojem hospodaření se společnou věcí. Jde obvykle o dočasnou nebo trvalou změnu ekonomického využití společné věci, aniž se měnila její základní věcná podstata nebo docházelo ke změně v okruhu spoluvlastníků. Důležitou změnou společné věci může být např. změna stavebního pozemku na zemědělský, změna stavebního určení budovy z obytné na kancelářskou, přestavba společného domu, zásadní rekonstrukční práce.

závěrem

Přestože není nutná žádná písemná forma rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí, z důvodu právní jistoty doporučuji sepsat dohodu o užívání společné nemovitosti, kterou podepíší všichni spoluvlastníci av níž dohodnete podmínky tak užívání společné nemovitosti Vámi jako jednou ze spoluvlastníků, tak souhlas s rekonstrukcí a jednak upravíte i nárok na odkoupení této nemovitosti.

Dobrý den,

Občanský zákoník předpokládá i takovou situaci, konkrétně v § 140, podle kterého POkud se spoluvlastnických podíl, mají spoluvlastníci předkupního práva, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117.) pokuď se spoluvlastníci nedohodnou o výkonu předkupního práva, mají právo Vykoupíme podíl poměru dle velikosti podílu. Při rozhodování podobný případ do zdůraznil i Krajský soud v Prešově v rozsudku sp. zn. 1 Co / 282/2006

Rozsudek KS v Prešově sp. zn. 1 Co / 282/2006

"Předkupního práva podílového spoluvlastníka nemovitosti při převodu podílu k Takové nemovitosti třeba respektovat iv případě, že jde io darovací smlouvu, s výjimkou převodu týkajících se blízkých osob."

V podstatě POkud chcete svůj podíl prodat jiné než blízké osoby, mají spoluvlastníci předkupního práva.

Dobrý den, Vaši sourozenci postupovali podle § 139 odst. 2 OZ, kde se uvádí, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Níže vám příklad rozsudek Nejvyššího soudu ČR, kde v obdobné věci rozhodl následovně:

Rozsudek NS ČR sp. zn. 22 Cdon 1313/97

Předpokladem platného a účinného vyloučení spoluvlastníka z užívání společné věci rozhodnutím většiny spoluvlastníků podle § 139 odst. 2 OZ není rozhodnutí nebe dohoda spoluvlastníků o náhradě za toto vyloučení.

V případě, že byt nechcete užívat spolu s nimi a ani nadále spoluvlastníkem, Můžete podat k soudu návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, kde Vám soud přizná náhradu za Váš podíl.

Dobrý den. Soud ve věci rozhoduje na základě skutkového stavu, který byl prokázanou Provedení dokazování. Při rozhodování věcí týkajících se Hospodaření se společnou věcí je významným kritériem tzv. účelné využijte věci těm-kterým spoluvlastníkem. Uvedenému nasvědčuje i rozsudek NS ČR sp. zn. 22 Cdo 3019/2006, podle kterého:

Při rozhodování soudu podle § 139 odst. 2 OZ je pro soud určující hledisko účelného využití věci podílového spoluvlastníky.

Úprava užívání společné zahrady se jeví účelnou tehdy, když je každému ze spoluvlastníkem k užívání vymezení určitá část TÉTO zahrady.

Dobrý den. Ochrany práv se Může domáhat i pouze jeden z jinak většího počtu spoluvlastníků. Uvedenému nasvědčuje i početná judikatura. Za všechny judikáty vyplyne rozsudek NS ČR sp. zn. 1 Cdo 69/2006, podle kterého:

I jeden z více spoluvlastníků se Může domáhat ochrany spoluvlastnických práva zápůrčí nebe vindikačnou žalobou proti tomu, kdo ji neoprávněně zadržuje.

Hospodaření se společnou věcí je i určení, kdo bude její nájemcem.

Souhlas jen některých ze spoluvlastníky s tým, aby společnou věc užívali třetí osoby, jim nezakládá oprávněné využívání společné věci.

Podle Z III, str. 281 si Může podílového spoluvlastník nároku náhradu za užívání rodinného domu od jiného spoluvlastníka (toho, který tento dům užívá). Tento nárok však musí vývoz ze správného ustanovení OZ.

Z III, str. 281

Podílového spoluvlastník Může svůj nárok na náhradu za užívání rodinného domu druhým spoluvlastníkem opře o ustanovení § 130 OZ (nyní § 123 OZ), § 137 odst.1 OZ a nikoliv o ustanovení § 451 a násl. OZ. (To je ustanovení bezdůvodného obohacená).

dobrý den

neznám znění Kupní smlouvy, kterou jste s shop, uzavřel, avšak vlastníkem se stáváte zapíšeme do katastru nemovitostí a tedy tímto okamžikem Můžete nemovitostí disponovat.

Dobrý den, ve smyslu příslušných ustanovení občanského zákoníku o nakládání se společnou věcí rozhodují podílníky spoluvlastníci along na základě hlasování. Při hlasování se uplatňuje tzv. většinový princip, tzn. že většina počítaná ze spoluvlastnických podílů rozhoduje. POKUD tedy podílníky spoluvlastníci, jejichž spoluvlastnický podíl jsou vyšší než 1/2 rozhodnou o určité formy manipulace se společnou věcí (např. Zda a komu budou nebytové prostory pronajímat), menšinoví spoluvlastníci musí toto rozhodnutí akceptovat. Ve Vašem případě, POkud jste se sousedkou tzv. většinovými spoluvlastníky (vyplývá to z Vašimi dotazy) tak při hlasování o nakládání se společnou věcí máte vysokou šanci prohlašujete VÚC a rozhodnout o tom, zda se nebytový prostor bude vůbec pronajímat a případ komu. VÚC jako menšinový spoluvlastník Nemůže rozhodnout o způsobu nakládání se společnou věcí sám (bez hlasování s vámi) a Stejně Vám Nemůže nijak vnutit určitý Způsob nakládání se společnou. O nakládání se společnou věcí musí hlasovať všichni podílníky spoluvlastníci (i kdyby Měl někdo podíl 1/100).